راهکار حقوقی برای قراردادهای پیش فروش ساختمان
رييس
كانون سردفتران و دفترياران كشور از هماهنگي با شهردار تهران براي حل
مشكلات مربوط به پيش فروش ساختمان خبر داد و به همشهري گفت: “در گفت و گويي
كه با دكتر قاليباف داشتم قرار شد مسئله پيش فروش ساختمان و مسائل مربوط
به شهرداري در اين قانون به معاون شهرسازي شهرداري ارجاع داده شود تا صدور
شناسنامه فني براي هر واحد ساختماني به سرعت انجام شود.”
به
گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه
همشهري؛ محمد رضا دشتي اردكاني با بيان اينكه تا زمان آمادگي كامل شهرداري
تهران براي صدور اين شناسنامه ها كه جزيي از قانون پيش فروش ساختمان هستند
دفاتر اسناد رسمي كار ثبت پيش فروش را متوقف نمي كنند، افزود: “در اين مدت
دفاتر با تنظيم سند تعهد به بيع در دفاتر اسناد رسمي مي توانند خواسته
متقاضيان پيش خريد و پيش فروش ساختمان را جامه عمل بپوشانند.”
وي
با تاكيد بر اينكه اين سند جديد نيست و در اسناد تنظيمي دفاتر اسناد رسمي
از قبل موجود بوده، درباره اينكه آيا تنظيم اين سند نيازي به صدور شناسنامه
فني ساختمان دارد، گفت: “هنگامي كه تعهد طرفين به صورت رسمي به ثبت رسيد
هر يك از دو طرف معامله مي توانند در صورت نقض تعهد از طرف مقابل از دفاتر
اسناد رسمي درخواست صدور اجراييه داشته باشند.”
به
گفته وي و مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمي، دفاتر اسناد رسمي مكلفند
نسبت به تنظيم اسناد مراجعين اقدام كنند، مگر اينكه اين اقدام مخالف با
قوانين و مقررات، نظم عمومي و اخلاق حسنه باشد. به اين ترتيب چون قرارداد
تعهد به بيع مشمول هيچ يك از اين محدوديت ها نيست بر اساس ماده ۱۰ قانون
مدني معتبر و تنظيم آن بلامانع است.
قانون
پيش فروش كه تير ماه سال جاري و به منظور جلوگيري از هر گونه كلاهبرداري،
جعل اسناد و فروش معاملات معارض تدوين شده بود در سراسر كشور اجرايي و آيين
نامه آن ابلاغ شد. با ابلاغ اين قانون، براي واحد هاي پيش فروش هم سند
صادر مي شود و اين سند تا زمان پايان ساخت، اخذ پايان كار و صدور سند تك
برگي اصلي معتبر خواهد بود.
به
اين ترتيب پيش بيني مي شود حجم زيادي از كلاهبرداري ها در اين زمينه كاهش
يابد. خريداران نيز مي توانند با اطمينان خاطر و با احراز مالكيت اقدام به
پيش خريد كنند. مدارك مورد نياز براي تنظيم سند پيش فروش ساختمان، شناسنامه
فني ساختمان، پروانه ساخت، استعلام ثبت از ادارات ثبت، بيمه نامه و سند
مالكيت است.
روش صدور سند مالکيت المثنی
وقتيکه
سند مالکيتی از بين برود مثلا دچار حريق شود و اثری از آن باقی نماند يا گم
شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکيت
المثنی نمايد در اين صورت برطبق تبصره يک ماده ۱۲۰ آئيننامه قانون ثبت مصوب
بهمن ۵۳ بشرح ذيل عمل می شود.
مالک
بايستی تقاضای خود را همراه با دو برگ فرم استشهاديه تکميل شده ای که
نمونه آن را از ثبت محل دريافت می دارد ضمن اعلام طريق از بين رفتن سند به
ثبت محل تسليم دارد.
تذکر
۱- فرم استشهاد حداقل بايد به امضاء ۳ نفر گواه رسيده و هويت و امضاء آنها
را کلانتری يا ژاندارمری يا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول
اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر انديکاتور آن را جهت ضميمه نمودن به
پرونده و اقدام بترتيب به بايگانی و دفتر املاک ارجاع می نمايد.
تقاضای
متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی ارسال و در
آن جا پرونده مربوط از رديف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر
املاک ارسال می شود.
متصدی
دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکيت
خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهيه می نمايد در اين بخشنامه ادعای متقاضی
مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکيت و مشخصات ملک و نام آخرين مالک بايستی
قيد شود.
بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.
درصورتيکه
مالک ادعا کند بهاء ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است (در
حال حاضر ۰۰۰‚۵۰۰ ريال) مسئول اداره دستور ارزيابی ملک را صادر می نمايد.
بديهی
است چنانچه ملک خارج از شعاع ۳۰ کيلومتر بوده و فوق العاده ماموريت و
هزينه سفر به نقشه بردار ارزياب تعلق گيرد متقاضی بايستی آن را پرداخت
نمايد که در اين صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق
العاده نقشه بردار ارزياب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت
توديع در بانک به متقاضی تسليم می دارد و او پس از توديع در بانک نسخ
مربوطه را به ثبت اعاده تا ضميمه پرونده شود.
سپس
نقشه بردار ارزياب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت و پس از بازديد از
ملک آن را بر مبنای قيمت منطقه ای ارزيابی و در پايان ماموريت گزارش
ارزيابی را به مسئول اداره ارائه می نمايد.
گزارش
ارزيابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور شده سپس درصورتيکه ارزش
ملک بيش از ۰۰۰‚۵۰۰ ريال تعيين شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج
آگهی و نيز پرداخت فوق العاده ماموريت نقشه بردار ارزياب به حسابداری
ارجاع می شود.
متصدی
حسابداری هزينه حق الدرج آگهی را محاسبه و قبض لازم را صادر و جهت توديع
در بانک به متقاضی تسليم و او هزينه حق الدرج را در بانک ملی که حساب سپرده
ثبت در آن مفتوح است توديع و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می نمايد تا
ضميمه پرونده شود، ضمنا فوق العاده ماموريت نقشه بردار ارزياب نيز حسب
دستور مسئول اداره پرداخت می گردد.
سپس پرونده جهت تهيه آگهی فقدان سند مالکيت به دفتر املا ک ارسال می گردد.
متصدی
دفتر املاک با ملاحظه محتويات پرونده و ثبت دفتر املاک آگهی فقدان سند
مالکيت را تهيه می نمايد در اين آگهی بايستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و
محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکيت و معاملاتی که در سند مالکيت
ثبت شده قيد گردد.
آگهی
پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور
جهت چاپ در يکی از روزنامه های محلی يا کثيرالانتشار به اداره ارشاد اسلامی
محل ارسال می شود.
تذکر
۲- آگهی در دو نوبت به فاصله ای که کمتر از ده روز نباشد بايستی در
روزنامه چاپ شود و در آن قيد گردد که پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز
چنانچه کسی اعتراضی داشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام دارد و با انقضاء
مهلت و عدم وصول اعتراض سند مالکيت المثنی صادر خواهدشد.
پس
از ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل پرونده جهت ضبط به بايگانی ارسال
و زمان مراجعه بعدی متقاضی تعيين و به او اعلام می گردد.
بعد
از وصول روزنامه حاوی آگهی چاپ شده در آن و تطبيق آن با پيش نويس وسيله
متصدی دفتر املاک درصورتيکه اشتباهی در چاپ آن واقع نشده باشد مراتب صحت
انتشار آگهی گواهی و همراه با پرونده جهت ضبط تا انقضاء زمان اعتراض به
بايگانی اعاده می شود.
پس
از انقضاء زمان واخواهی و عدم وصول اعتراض و مراجعه متقاضی پرونده وسيله
بايگانی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس
از گواهی متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مسئول مربوطه دستور
تحرير سند مالکيت المثنی را صادر می نمايد.
آنگاه
پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکيت به حسابداری ارسال و در آنجا
متصدی حسابداری بهاء دفترچه سند را به شرحی که در مباحث قبل بدان اشاره رفت
دريافت و پرونده را همراه با نسخه قبض مبنی بر وصول بهاء سند مالکيت به
دفتر املاک می فرستد.
سپس
متصدی دفتر املاک سند مالکيت المثنی را تحرير و بخشنامه لازم مبنی بر صدور
سند مالکيت المثنی را خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه صادر و مراتب را در
ستون ملاحظات دفتر املاک و پيش نويس سند مالکيت اوليه قيد می نمايد.
آنگاه
مسئول مربوطه سند مالکيت تحرير شده و بخشنامه و مراتب قيد شده در دفتر
املاک را امضاء می نمايد و بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر
انديکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.
در
خاتمه پرونده جهت تسليم سند به بايگانی ارسال و در آنجا ابتدا سند نخ کشی و
پلمپ و پس از ثبت در دفتر تسليم سند ضمن احراز هويت متقاضی که معمولا با
ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذيرد در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و
پيش نويس سند مالکيت اوليه، به او تسليم و پرونده در رديف خود ضبط می شود
