نمونه قرارداد ساخت و ساز
قرارداد
ماده
۱- نظر به اینکه، آقای…..فرزند…..به شناسنامه شماره …..صادره از…..ساکن
…..(که از این پس اول نامیده خواهد شد). مالک پلاک فرعی….از
اصلی…..اراضی…..بخش…..واقع در…..است و قصد احداث بنا در پلاک مذکور را دارد
و نظر به اینکه آقای……فرزند …..به شناسنامه شماره …….صادره از….ساکن
…..(که از این پس طرف دوم نامیده خواهد شد) امکانات مالی لازم را جهت احداث
بنا در رقبه موصوفه دارد، به منظور احداث بنا در پلاک مذکور و شرکت در
عرصه و اعیان پلاک مزبور این قرارداد بین طرفین منعقد شد.
ماده ۲- ارزش عرصه در تاریخ عقد قرارداد معادل …..ریال (….تومان) برآورد شده و مورد قبول طرفین است.
ماده
۳- مقرر شد طرف دوم بنائی با مشخصات و طبق نقشه‌ای که پیوست این قرارداد و
جزء لاینفک آنست و به امضاء طرفین رسیده، در پلاک موصوف احداث کند.
تبصره ۱- طرف دوم مکلف است بنا را دقیقاً بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه‌‌های مصوب احداث نماید.
تبصره
۲- شرف دوم مکلف است کلیه ضوابط و قوانین مربوط به عملیات ساختمانی و اصول
ایمنی را رعایت کند و طرف اول در این خصوص مسئولیتی ندارد.
ماده
۴- طرف دوم مکلف است فتوکپی کلیه اسناد هزینه را- اعم از اسناد خرید اجناس
یا دستمزدها- امضاء کرده در پایان هر هفته در اختیار طرف اول قرار دهد.
همچنین مکلف است صورتحسابی در دو نسخه ترتیب دهد و در پایان هر هفته نسخه
ثانی صورتحساب را امضاء کرده در اختیار طرف اول بگذارد. مدارک و
صورتحسابهای مذکور ملاک محاسبات و روابط مالی طرفین خواهد بود.
ماده
۵- پس از آنکه هزینه‌های انجام شده از جانب طرف دوم- طبق مدارک ماده ۴ به
ارزش عرصه (طبق ماده۲ ) بالغ شد مابقی هزینه ساختمان تا اتمام بنا
بالمنافصه پرداخت خواهد شد. به این منظور طرفین حساب جاری مشترکی در بانک
…افتتاح کرده‌اند که برداشت از آن بادو امضاء انجام می‌شود. طرفین مکلفند
کلیه وجوهی را که برای مصرف در ساختمان لازم است به این حساب واریز کنند و
کلیه پرداختها را نیز از این حساب انجام دهند.
ماده ۶- طرف دوم مکلف است بنا را بر مبنای زمان بندی شده‌ای که به عنوان ضمیمه شماره ۲ این قرارداد به امضاء طرفین رسیده احداث کند.
ماده
۷- پس از اتمام بانؤ طرف اول مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال سه
دانگ مشاع از ملک (اعم از عرصه و اعیان) به طرف دوم اقدام کند.
تبصره
۱- کلیه هزینه‌های لازم برای تنظیم سند رسمی انتقال (اعم از مالیاتها و
عوارض و جرائم و هزینه تفکیک و غیره) بالمنافصه پرداخت خواهد شد.
تبصره ۲- انتقال رسمی ظرف هفتاد و پنج روز از تاریخ صدور گواهی پایان ساختمان باید انجام شود.
ماده
۸- طرف اول در صورت تأخیر در ایفاء تعهد موضوع ماده ۷ مکلف است بابت هر
روز تأخیر مبلغ ……..ریال به طرف دوم بپردازد. پرداخت این وجه مسقط تعهد طرف
اول نخواهد بود، و انتقال سه دانگ باید انجام شود.
ماده
۹- در صورت بروز اختلاف در تفسیر یا اجرای این قرارداد آقای……به نشانی ….
که ضمن قبول داوری این قرارداد را امضاء کرده‌اند، در خصوص مورد به عنوان
داور دارای حق صلح و سازش اظهار نظر خواهند کرد و رای ایشان برای طرفین
قطعی و لازم الاجراء و غیر قابل اعتراض است.
ماده
۱۰- این قرارداد که مشتمل بر ده ماده و چهار تبصره است. در تاریخ ….در
…..بین طرفین امضاء و مبادله شد. تعداد نسخ سه نسخه با اعتبار واحد است.
امضاء طرف اول امضاء طرف دوم امضاء داور
ممکن
است اینگونه قراردادها بر مبنای این توافق تنظیم شود که طرف اول صرفاً
زمین را بدهد و طرف دوم بنا را احداث کند و طرفین در عرصه و اعیان شریک
باشند. در این حالت هرچند که قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین
قرار می‌گیرد اما معمولاً ذکری از قیمت زمین و ما به ازای آن، در قرارداد
به میان نمی‌آ‌ید. بلکه طرف دوم متعهد می‌شود بنایی با مشخصات مورد توافق
در زمین طرف اول احداث کند و طرفین در عرصه و اعیان شریک باشند.
ممکن
است بین طرفین توافق شود که پس از رسیدن عملیات ساختمانی به مرحله‌ای خاص
که معمولاً زمانی است که هزینه‌های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد. طرف
اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی و انتقال قدر
السهم خویش به خود به طرف دوم بدهد.
شروط صحیح در عقد
شرط وقتی صحیح است که در زمره شروط باطل یا باطل و مبطل قرار نگیرد .
به گفته قانونگذار : (( شرط بر سه قسم است : ۱- شرط صفت ؛ ۲- شرط نتیجه ؛
۳- شرط فعل …. )) (ماده۲۳۴ ق . م . ) . شروط صحیح بر مبنای این تقسیم بندی
که به اعتبار ماهیت شرط صورت گرفته است ، به ترتیب زیر مورد بحث قرار می
گیرند .
شرط صفت
قانونگذار ، شرط مربوط به کمیت یا کیفیت مورد معامله را شرط صفت نامیده است ( ماده ۲۳۴ ق . م . ) .
وصف مورد معامله گاه به عنوان شرط و گاه برای تعیین مورد معامله و گاه
برای هر دو مقصود به کار می رود ؛ ولی ذکر مقدار به طور معمول برای تعیین
مورد معامله و میزان تعهد هریک از دو طرف و گاه به عنوان شرط صفت است .
ضمانت اجرا و ماهیت
وضع شرط صفت در عین معین و عین کلی و همچنین ضمانت اجرای آن دو متفاوت است .
شرط صفت در عین معین با تحقق عقد ، خود به خود وفا ( اجرا ) می شود یا
معطل می ماند . در صورت اخیر و احراز تخلف از شرط صفت ، مشروطه له حق فسخ
دارد . ماده ۲۳۵ ق . م . در این باره می گوید : (( هرگاه شرطی که در ضمن
عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست ، کسی که شرط به
نفع او شده باشد خیار فسخ خواهد دا)) .
بر همین مبنا ماده ۳۵۵ ق . م . مقرر می دارد : (( اگر ملکی به شرط داشتن
مساحت معین فروخته شده باشد ، و بعد معلوم شود که کمتراز آن مقدار است ،
مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می
تواند آن را فسخ کند …. ) .
بایع : به معنی فروشنده است .
امکان اسقاط شرط صفت
شزط صفت در عین معین قابل اسقاط نیست زیرا شرط با عقد محقق می شود و
قابل اسقاط نیست . ولی هرگاه وصف مورد نظر در عین معین نباشد و از شرط صفت
تخلف شود برای مشروطه له حق فسخ ایجاد می شود . حق فسخ قابل اسقاط است و
مشروطه له می تواند آن را با لفظ فعل اسقاط کند .
شرط نتیجه
به گفته قانونگذار : ( شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود )
( ماده ۲۳۴ ق . م. ) . این عبارت شط نتیجه را چنان که باید معرفی نمی کند و
به اجمال به تحقق شرط نتیجه در عالم خارج اشاره دارد ، ولی از ترکیب آن با
مواد ۲۳۶ و ۲۴۴ می توان گفت : شرط نتیجه آن است که (( تحقق نتیجه و اثر یک
عمل حقوقی ( عقد یا ایقاع ) ضمن عقدی در عالم خارج شرط شود بدون اینکه
برای تشکیل آن عمل حقوقی انشای جدیدی به کار رود )) .
برای اینکه شرط نتیجه محقق شود شرایط زیر لازم است :
۱- چنان که از نام شرط بر می آید ، باید نتیجه یک عمل حقوقی ضمن عقدی در
عالم خارج شرط شود . وقوع اعمال مادی و وقایع حقوقی را که به عمل مادی
نیاز دارند نمی توان به صورت شرط نتیجه قرار داد .
۲- فقط نتیجه ای که حصول آن به سبب خاصی نیاز ندارد با شرط نتیجه حاصل
می شود . برای مثال هرگاه وکالت زوجه در طلاق ضمن عقد نکاح شرط شود ؛ با
تشکیل عقد نکاح زوجه خود به خود وکیل زوج می شود و می تواند از اذن و
اختیار ناشی از وکالت بهره مند شود ، ولی هرگاه حصول نتیجه ای به حکم قانون
موقوف به سبب خاصی باشد ، آن نتیجه با شرط ضمن عقد لازم حاصل نمی شود و
برای تحقق باید سبب خاص آن نتیجه محقق شود .
۳- مفاد شرط ناظر به تحقق نتیجه یک عمل حقوقی به محض تشکیل عقد باشد نه
ایجاد تعهد برای انجام دادن سبب آن نتیجه در آینده ( شرط فعل ) .
۴- عقد پایه ، که نتیجه یک عمل حقوقی ضمن آن به صورت شرط نتیجه قرار
داده می شود ، عقد صحیحی باشد . وگرنه هرگاه عقد باطل باشد ، شرط ضمن آن
نیز باطل است و نتیجه مورد نظر ایجاد نمی شود .
ضمانت اجرا
ماده ۲۳۶ ق . م . : (( شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به
سبب خاصی نباشد ، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود )) . بنابراین شرط
نتیجه قابل اسقاط نیست .
با وجود این هرگاه مانعی در سر راه نتیجه شرط شده باشد یا شرط نتیجه به
دلیل مخالفت با شرع باطل باشد ، حق فسخی که برای مشروطه له ناآگاه به بطلان
شرط پدید می آید قابل اسقاط است و مشروطه له می تواند با هر لفظ یا فعلی
که بر اسقاط دلالت دارد آن را ساقط نماید .
شرط فعل
(( ….شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود )) ( ماده ۲۳۴ ق . م. ) .
به موجب ماده ۲۳۷ ق . م . : (( هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد
اثباتا یا نفیا ، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا
بیاورد و در صورت تخلف ، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده تقاضای
اجبار به وفای شرط را بنماید )) .
ماده ۲۳۸ ق . م . : (( هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به
انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم می
تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند )) .
