مبايعه نامه

هر آنچه که بايد در مورد مبايعه نامه بدانيد؟

بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری  فروخته می شود ،در
نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین(فروشنده و خریدار یا بایع و
مشتری) تنظیم می گردد و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا
قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.

این اصطلاح به
صورت «بیع نامه» نیز به کار می رود و مفهوم آن تفاوتی با «مبایعه نامه»
ندارد.مبایعه نامه عموماً باید شامل موارد زیر باشد:
 
1-مشخصات طرفین(خریدار و فروشنده)
 
2-موضوع معامله(مالی که فروخته می شود)
 
3-بهاء معامله(قیمت مال موضوع معامله)
 
4-شرایط
قرارداد(مواردی که در مورد معامله با توجه به اراده طرفین قرار است انجام
شود یا تعیین تکلیف در مورد برخی از شرایط قراردادی)
 
براساس اين
گزارش مبایعه نامه – قولنامه از مهمترین شرایط برای هرگونه نقل و انتقال
املاک و مستغلات می باشد که در صورتی که نکات کلیدی مربوط به مبایعه نامه –
قولنامه مورد توجه قرار نگیرد مشکلاتی را برای خریداران و فروشندگان املاک
به وجود خواهد آورد که در ذیل به گزیده ای از قوانین مربوط به مبایعه نامه
– قولنامه که از کتاب قانون مدنی کشور استخراج گردیده است مربوط به
قراردادهای بیع, خرید و فروش خواهیم پرداخت.
اين گزارش مي افزايد : در
مبحث مبایعه نامه – قولنامه  کلمه بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم
که پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول
واقع می شود ، ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد , مبایعه نامه –
قولنامه در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد .
 
براساس
اين گزارش هریک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله
اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد همچنین برای انجام 
مبایعه نامه – قولنامه شخص کور می تواند خرید و فروش نماید مشروط بر اینکه
شخصا به طریقی غیر از معاینه یا بوسیله کس دیگر ولو طرف معامله جهل خود را
مرتفع نماید .

گفتني است در مبحث مبایعه نامه – قولنامه , بیع چیزی
که که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالکیت و یا منفعت
عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر اینکه
مشتری خود قادر تسلیم باشد و هر چیزی که برحسب عرف و   عادت جزء یا تابع
مبیع شمرده شود یا قراین دلالت بر حول آن در مبیع نماید داخل در بیع و
متعلق به مشتری است اگر چه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگر چه متعاملین
جاهل بر عرف باشند .

اين گزارش مي افزايد :هر چیزی که بر حسب عرف و
عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود مگر اینکه صریحا
در عقد ذکر شده باشد و همچنین هر چیزی که فروش آن مستقلا جایز است استثناء
آن از مبیع جایز است ,اگر در بیع عین معین ، معلوم شود مبیع وجود نداشته ،
بیع باطل است .   
 
آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است :   
 
به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود .    
 
عقد بی, بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد .   
 
عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید .
 
عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند .   
 
براساس
اين گزارش در مبحث مبایعه نامه – قولنامه  تسلیم عبارت است از دادن مبیع
به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض
عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع همچنین تسلیم وقتی حاصل می شود که مبیع
تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگر چه مشتری آن را هنوز عملا تصرف
نکرده باشد .   
 
اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف
بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر اینکه بایع
برای تسلیم به حاکم یا قایم مقام او رجوع نموده باشد که در اینصورت تلف از
مال مشتری خواه بود و اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق
خواهد داشت که معامله را فسخ نماید .
 
نکات مهم در هنگام تنظیم قرارداد مبایعه نامه –  قولنامه   
 
نکات مهم در هنگام معامله در بنگاه های معاملات ملکی توجه به نکات زیر مهم است
 
بررسی شود که آیا صاحب بنگاه دارای مجوز از اتحادیه است یا خیر   
 
اگر
مال مورد معامله بین چند نفر مشاع است و یا این که خریداران چند نفر هستند
و عده ای به جای دیگری به وکالت معامله می کنند دارای وکالت رسمی هستند یا
نه   
صاحب بنگاه امضای طرف معامله را تأیید کند
 
میزان حق الزحمه دلال در قولنامه یا مبایعه نامه آورده شود و این که آن را دریافت کرده یا تحت چه شرایطی دریافت می کند
 
صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست
 
در سند قید شود که آیا در آن قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر   
 
اگر
اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت
گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی
این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود
 
اسنادی که نزد صاحب بنگاه به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود
 
قید شود که قرارداد در چند نسخه تنظیم می شود
 
حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند
 
از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود
 
بررسی شود که آیا ملک یا ساختمان در مالکیت فروشنده قرار دارد یا این که در رهن بانک یا شخص دیگری است
 
باید
توجه داشت که انجام معامله در بنگاه و سند تنظیمی عادی است و چه بسا
فروشنده قبلاً یا بعداً آن را با سند رسمی یا عادی به شخص ثالثی واگذار
کرده بنابراین این موضوع توسط صاحب بنگاه به تأیید برسد که اگر ملک یا
ساختمان دارای معارض باشد مسئولیت جبران خسارت با چه کسی است   
 
از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود
 
اگر چکی صادر می شود در نزد صاحب بنگاه و گواهان تنظیم و امضا شود
 
در زیر نمونه ای از یک مبایعه نامه –  قولنامه را که در دفاتر املاک مورد استفاده قرار می گیرد  را نشان خواهیم داد:
 
ماده 1 : طرفين قرارداد
 
      
1-1- فروشنده/فروشندگان 
……………………………………………… فرزند
………………………… به شماره شناسنامه
………………………………….. صادره از
…………………………..کدملي
………………………………………….. متولد
………………………. ساکن
………………………………………………………….. 
تلفن ……………………………….. با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت
……………………………. فرزند …………………. به
شماره شناسنامه …………………… متولد
………………………… بموجب …………………………..
 
    
2-1- خريدار/خريداران 
……………………………………………… فرزند
………………………… به شماره شناسنامه
……………………………………. صادره از
…………………………..کدملي
………………………………………….. متولد
………………………. ساکن
………………………………………………………….. 
تلفن ……………………………….. با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت
……………………………. فرزند …………………. به
شماره شناسنامه …………………… متولد
………………………… بموجب ……………………………
 
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
 
    
عبارتست از انتقال ……………………. دانگ يک
………………………………………. داراي پلاک ثبتي شماره
……………….. فرعي از …………… اصلي قطعه
………………….. واقـع در بخش ……………. حوزه ثبتي
…………………….. به مساحت ……………………………..
متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………… صفحه
………….. دفتر ………….. بنام
……………………………………………………………………………………..            
بانضمام ………….. دانگ پارکینگ شماره …………………….
فرعی و ………….. دانگ انباری شماره ………………….. فرعی از
………………. اصلی طبق سند رهنی شماره  …………………..
دفتر اسناد رسمی …………………  مورد رهن بانک
………………… داراي حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصي / اشتراکي
/ شوفاژ / روشن / غيرروشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره
………………………………………………………………        
به نشاني
………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………………………………..

 
ماده 3 : ثمن معامله
 
     1-3- ثمن مورد معامله به طور
مقطوع ……………………………………. ريال به حروف 
……………………………………………….. ريال تعيين
گرديد .
 
     2-3- همزمان با اين توافق مبلغ
………………………………………ريال معادل
………………………………………… تومان نقداً/طي چک
…………… بانک ………………….. شعبه
…………………….. به فروشنده پرداخت گرديد ، باقيمانده ثمن
……………………………………………. ريال در زمان تنظيم
سند در دفتر اسناد رسمي پرداخت خواهد شد .
 
ماده 4 : شرايط مربوط به تنظيم سند
 
    
1-4- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند طبق قرارداد در تاريخ     /    /   
13  در دفتر اسناد رسمي شماره ……………………………………
حاضر شوند و فروشنده متعهد گرديد سند را به نام خريدار يا هر کس که خريدار
معرفي نمايد انتقال دهد ، در ضمن اجراي تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده
بنام انتقال گيرنده بعدي ، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد مي
باشد . در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفتر خانه اسناد رسمي براي
تنظيم سند ، گواهي سر دفتر مثبت تخلف نامبرده مي باشد .
 
     2-4-
عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم
پرداخت ثمن توسط خريدار در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مدکور مجاز
به صدور گواهي عدم حضور مي باشد .
 
ماده 5 : شرايط تسليم مورد معامله
 
    
1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ     /    /    13  با تمام
توابع و ملحقات و منضمات آن تسليم خريدار کند و هر گونه موانع در استيفاء و
بهره برداري کامل از مورد معامله را برطرف کند .
 
     2-5- در
صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابليت انتقال نداشته و
اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبايعه نامه باشد عقد باطل است و فروشنده
موظف است ثمن دريافتي را به خريدار عودت نمايد .
 
     3-5- در
صورتيکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند
رهن ، مصادره ، عمليات اجرائي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي ، مستحق
للغير و غصبـي بودن قانونـاً قابل انتقــال به خريـدار نبوده فروشنـده موظف
است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل
………………………………………………….. ريال بعنوان
خسارت به خريدار بپردازد .
 
     4-5- کليه هزينه هاي ناشي از تسليم مورد معامله بر عهده فروشنده است ، مگر اينکه به صورت ديگري توافق شده باشد .
 
ماده 6 : آثار قرارداد
 
    
1-6- اين قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و
دليل به غير از خريدار منع مي کند . در صورت تخلف و انتقال به غير ، خريدار
حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوي ابطال به
طرفيت فروشنده و منتقل اليه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله
بخواهد . در صورتيکه الزام ممکن نباشد خريدار حق فسخ معامله را دارد و
فروشنده موظف است کليه هزينه هايي که خريدار متقبل شده بپردازد و معادل
…………………………………………… ريال بعنوان خسارت
تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نمايد .
 
     2-6- فروشنده
متعهد است قبلاً و يا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظيم سند رسمي کليه مجوزها
و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبيل مفاصاحساب
شهرداري ، مالياتي و غيره را اخذ نمايد .
 
     3-6- فروشنده مکلف
است کليه بدهيهاي احتمالي در خصوص توابع ، اعيان ، مستحدثات و امکانات
موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمي تصفيه نمايد .
 
    
4-6- هزينه هاي نقل و انتقال اعم از دارايي ، شهرداري و بعهده فروشنده است
و هزينه حق الثبت و حق التحرير بر عهده ………………….  مي باشد .

 
     5-6- قيمت توافق شده براي معامله در بند 1 ماده 3 به هيچ
عنوان و به جهت نوسان قيمت مورد معامله قابل تغيير نيست و از اين حيث حق و
ادعايي براي فروشنده يا خريدار متصور نيست .
 
     6-6- کليه خيارات از جمله خيار غبن به استثناي خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد .
 
    
7-6- در صورتيکه عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي
هر روز تاخير مبلغ ………………………….. ريال    بعنوان خسارت
تاخير اجراي تعهد به طرف مقابل پرداخت نمايد و در صورتيکه ممتنــع خريدار
باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخير مبلغ
………………………………. ريال بعنوان خسارت تاخير اجراي تعهد
در وجه طرف مقابل پرداخت نمايد . خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلي
بوده و با آن قابل جمع است .
 
ماده 7
 
     حق الزحمه
مشاور املاک طبق تعرفه کميسيون نظارت شهرستان بالمناصفه بعهده طرفين است که
همزمان با امضاي اين قرارداد به موجب قبوض شماره ……….. و
……….. پرداخت شد .
 
ماده 8
 
     اين قرارداد در
تاريخ     /    /    13 در دفتر مشاور املاک شماره …………………
به نشاني ……………………………………..
…………………………… در سه نسخه بين طرفين تنظيم و امضاء و
مبادله گرديد . مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر
مخصوص مشاور ، نسخه اول و دوم را به خريدار و فروشنده تسليم نمايد و نسخه
سوم را در دفتر مخصوص بايگاني کند و هر سه نسخه داراي اعتبار يکسان است که
با تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است .