حقوق و تکالیف آپارتمان نشینی
آیا در تعیین قسمت های مشترك آپارتمان مشكل دارید؟ آیا برخی از
ساكنین وسایل شخصی خود را در قسمت های مشترك می گذارند و باعث ایجاد منظره
نامناسبی در محل های عمومی می شوند؟
گذاردن میز و صندلی و
هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترك ممنوع است،
مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالكین.
دیگر دوره سكونت در خانه های
وسیع و باغ ها دارد به اتمام می رسد و ضرورتهای زندگی شهرنشینی و تمركز
امكانات و منابع ما را وادار كرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی كنیم و
طبیعی است كه هرچه مكان های زندگی انسانها فشرده تر شود، خواسته های شخصی
آنها بیشتر با هم برخورد می كند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یك
زندگی آرام ناگزیرند از برخی از آزادی های خود صرف نظر كنند و در ازای
حقوقی كه پیدا می كنند تكالیفی در مقابل دیگران بپذیرند.
اینجاست كه
قانون پا به میان می گذارد و اجرای این حقوق و تكالیف را ضمانت می كند.
بسیاری از مردم نمی دانند كه قانونی به نام تملك آپارتمانها وجود دارد كه
برای تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساكنین آپارتمانها وضع شده است.
این قانون كه در سال 1343 به تصویب رسیده و در سالهای 1367 و 1376هم اصلاح
شده و همچنین آئین نامه اجرایی آن مقرراتی را بیان می كند كه دانستن آن
برای هر آپارتمان نشین ضروری است.
گذاردن
میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های
مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالكین.
در
این نوشتار سعی می كنیم به مرور شما را با مطالب مختلف این قانون آشنا
كنیم. مواردی مانند تعیین قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترك آپارتمان مورد
بررسی قرار می گیرد.
قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترك آپارتمان
گاهی
بین ساكنین آپارتمان این اختلاف پیش می آید كه چه قسمت هایی از ساختمان
برای استفاده عموم است و چه قسمت هایی مختص واحدی مشخص. قانون تملك
آپارتمانها در نخستین مواد خود به این موضوع پرداخته است. به موجب ماده یك
مالكیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سكنای یك ساختمان شامل 2
قسمت است: مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمت های مشترك.
قسمت های
مشترك آپارتمان بخش هایی از آن است كه به طور مستقیم و یا غیرمستقیم مورد
استفاده تمام ساكنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد. به
عبارت دیگر حق استفاده از این قسمت ها منحصر به یك یا چند واحد مخصوص نیست و
به كلیه ساكنین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. همه قسمت های یك
آپارتمان جزو قسمت های مشترك است مگر آنكه در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك
یا چند نفر از مالكین تلقی شده باشد و یا اینكه طبق عرف و عادت محل آن قسمت
متعلق به واحدی خاص باشد.
آئین
نامه اجرایی قانون تملك آپارتمانها برای جلوگیری از اختلاف در تعیین قسمت
های مشترك این قسمت ها را نام برده است كه عبارتند از:
الف) زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب)
تأسیسات قسمت های مشترك از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و
تهویه تابلوهای برق، كنتورها، تلفن مركزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق
سرایدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های
فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
پ) اسكلت ساختمان.
ث) درها، پنجره ها، راهروها، پله ها و پاگردها كه در خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
ث)
تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین كننده روشنایی، تلفن و
وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها، به استثنای تلفن اختصاصی،
شیرهای آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ،محل اختتام پله و ورود به بام و پله
های ایمنی.
ج) بام و كلیه تأسیساتی كه برای استفاده عموم شركا و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پاركها كه جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.
به
موجب ماده یك مالكیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سكنای یك
ساختمان شامل2 قسمت است: مالكیت قسمتهای اختصاصی و مالكیت قسمت های مشترك.
موارد
فوق قسمت های مشترك آپارتمان است كه در مالكیت مشاع تمام شركای ملك است،
هر چند كه در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمتها عبور كند. همه مالكین
یا استفاده كنندگانی كه نماینده مالك هستند مانند مستأجرین حق استفاده از
این قسمت ها را دارا هستند و هیچ كس نمی تواند از استفاده آنها تا حدی كه
ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد، ممانعت نماید.
گذاردن میز و
صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترك
ممنوع است، مگر در صورت جلب رضایت تمامی مالكین. هزینه هایی كه برای حفظ،
نگهداری، نظافت و تعمیر قسمت های مشترك آپارتمان مصرف می شود به ترتیبی كه
در قسمت های بعدی خواهیم آورد، تقسیم می شود و حتی اگر یكی از ساكنین از
برخی از قسمت های مشترك استفاده نمی كند باز هم باید هزینه های مربوط به آن
قسمت را بپردازد(ماده 4 قانون تملك آپارتمانها اصلاحی 1376) بنابراین
اعتراض طبقه همكف مبنی بر اینكه علیرغم عدم استفاده از آسانسور شارژ آن و
یا هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می شود، قابل پذیرش نیست. زیرا آسانسور
جزو قسمت های مشترك آپارتمان است و هزینه های آن متوجه همه ساكنین است ولو
اینكه هرگز از آن قسمت مشترك استفاده ای نكنند.
وظايف ساكنين , قسمتهاي اختصاصي و طرز استفاده از آن
فصل
سوم : وظايف ساكنين
, قسمتهاي اختصاصي و طرز استفاده
از آن
ماده
41-كليه آپارتمانها به منظور سكونت مورد استفاده بوده و مالكين متعهد هستند از
ايجاد مراكز كار و تجارت در محل آپارتمانهاي خود به هر شكل خودداري نمايند.
ماده
42- نصب و الصاق و استقرار هر نوع اشياء اعم از البسه، تابلو، وسائل منزل، و غيره
در نماي خارجي و راهروهاي مشترك ممنوع ميباشد.
ماده
43- در صورتي كه مالكين و ساكنين غيبت طولاني داشته باشند، بايد كليد آپارتمان خود
را با اطلاع نماينده بلوك به شخص مورد اعتماد خود بسپارند تا در صورت ضرورت، ورود
به آپارتمان او امكان پذير باشد. در غير اينصورت، هر مالك مسئول جبران ضررهايي است
كه احتمالاً از ملك او ناشي شده است.
“چنانچه
خسارت وارده ناشي از نواقص و اشكال كلي سيستم و تاسيسات ساختمان باشد، مالك
آپارتمان مقصر نيست.”
ماده
44- درصورت غيبت هريك از مالكين آپارتمان و بروز خطرات مهم مانند آتش سوزي، نشت
گاز، زلزله شديد، انفجار و تركيدگي لوله ها كه متضمن خطرات مالي و جاني باشد و
امكان دسترسي فوري به مالك يا نماينده قانوني مالك نباشد، اعضاء هيئت امناء
ميتوانند ضمن اطلاع موضوع به مقامات انتظامي و آتش نشاني با تنظيم صورتجلسه و با
حضور مجاورين و يا ساير مالكين بطريق مقتضي داخل آپارتمان شده و حتي المقدور بدون
اينكه به لوازم و ادوات موجود در آپارتمان لطمه اي وارد شود، نسبت به رفع خطر
اقدام نموده مجدداً با تنظيم صورت مجلس، محل را ترك نموده و درب آپارتمان را قفل
نمايند.
ماده
45-مالكين نبايد تحت هيچ شرايطي مواد منفجره و خطرناك كه ايجاد انفجار و يا آتش
سوزي بنمايد در قسمتهاي اختصاصي و مشاعات نگهداري نمايند. همچنين نگهداري گربه و
سگ ممنوع است و ساير حيوانات با تشخيص هيئت امناء امكان پذير خواهد بود.
ماده
46- مالكين متعهدند كه در وقت انتقال ملك خود بطور اجاره يا رهن، با هماهنگي و
موافقت هيئت امناء عمل كرده و منتقل عليه را به رعايت مقررات و مفاد اين اساسنامه
ملزم نموده و نسخه اي از اين اساسنامه را به امضاء شخص مزبور رسانيده و به دفتر هيئت
امناء تسليم نمايند تا در پرونده آپارتمان نگهداري گردد.
ماده
47- جهت حفظ نظم و زيبايي راهروها، كفشهاي خود و ديگر اعضاء خانواده را در محل
مخصوص (جاكفشي) نگهداري نمايند.
ماده
48- مالكين و ساكنين مجاز به هيچگونه تغيير شكلي در نماي خارجي آپارتمان نمي‌باشند.
ماده
49- مالك يا ساكنين هر آپارتمان (در صورت دارا بودن پاركينگ اختصاصي) فقط حق ورود
يك اتومبيل سواري شخصي به محوطه پاركينگ اختصاصي خود در مجتمع را داشته و از پارك
وسيله خود در برابر راهروها و پله هاي ورودي خودداري نمائيد.
ماده
50- شستن اتومبيل و موتورسيكلت و غيره در محوطه پاركينگ و حياط ممنوع ميباشد.
ماده
51- جهت استفاده از پاركينگ، مجاز به سر و صداي بيمورد (بوق زدن، گاز دادن،
تعميرات و…) نبوده و از روشن گذاشتن وسيله نقليه بيش از چند دقيقه خودداري
نمايد.
ماده
52- ميهمانان آپارتمانها حق هيچگونه استفاده از پاركينگ مجموعه را ندارند، مگر اينکه
از پارگينگ ميزبان خود استفاده نمايند.
ماده
53- گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياء ديگر در گوشه و كنار اماكن مشاع ممنوع
بوده. همچنين قرار دادن دوچرخه و موتورسيكلت در ورودي بلوكها، راهروها، محوطه زير
بلوك و راهروي انباريها ممنوع ميباشد.
ماده
54- تردد آقايان با لباس زير در محوطه هاي عمومي (راه پله، پاركينگ، حياط، …)
ممنوع ميباشد.
ماده
55-حفظ و رعايت حجاب و شئونات اسلامي براي خانمها الزاميست.
ماده
56-گذاردن اشياء و گياهان تزئيني و آنچه كه مستلزم زيباسازي اماكن مشترك ميباشد،
با تشخيص هيئت امناء امكان پذير است.
ماده
57-ساكنين جهت دفع زباله موظف به استفاده از كيسه زباله مناسب ميباشند و از قرار
دادن و ريختن زباله در راه پله و ساير اماكن مشترك خودداري نمايند،ضمناً جابجايي
زباله حتما با سطل باشد .
ماده
58-رعايت نظم و سكوت و ممانعت از بازي و سر و صداي كودكان در راه پله ها در تمام
اوقات در محوطه نيز الزامي است.
ماده
59-از وارد نمودن آسيب به فضاها و تاسيسات عمومي خودداري نمايند . در صورت بروز هر
گونه آسيبي موظف به پرداخت خسارت وارده ميباشند.
ماده
60-كليه موارد نكات ايمني لازم جهت استفاده كنندگان از گاز مصرفي الزامي است.
ماده
61-ساكنين مجاز به تجمع در مدخل ورودي اصلي مجتمع، اتاق نگهباني و يا راه پله ها
نمي باشند.
ماده
62-مالك و يا ساكنين حق تغيير و يا تعمير در وسايل عمومي ( تاسيسات، برق، روشنايي،
آيفونها و…) را نداشته و درصورت هرگونه اشكال احتمالي، مراتب را به هيئت امناء
گزارش نمايند. در صورت رسانيدن هرگونه آسيب، موظف به پرداخت خسارت ميباشند.
ماده
63-از مطرح نموده مسائلي كه موجب بروز سوء تفاهم و يا اختلاف نظر بين ساكنين شود
جداً بطور مستقيم خودداري نموده و در اينگونه موارد با هيئت امناء مذاكره گردد.
ماده
64-تامين لامپ روشنايي در راهرو هرطبقه به عهده مالکين آن طبقه مي باشد و روشنايي بقيه
قسمتها با هزينه شارژ مي باشد.
ماده
65-قرار دادن گلدان و ديگر اشياء- از هر نوع- در لبه پنجره ها و كليه تراس ها
ممنوع است.
ماده
66-هيئت امناء موظف برکليه خريدوفروشها،رهن واجاره نظارت داشته باشد يا بامشاور
املاک قرارداد بسته و ضمن عقد قراردادي براي دوره تصدي خود با دريافت درصدي از کميسيون
براي هزينه مجتمع کليه معاملات در مجتمع را به ايشان واگذار نمايد.
ماده
67-ساكنين موظف به حفظ و حراست از اموال شخصي خود ميباشند.
ماده
68-با توجه به مشترك بودن راه آبهاي فاضلاب رعايت نكات در ريختن فاضلابهاي مجاز
لازم بوده و در صورت ورد خسارت تمامي خسارت واره به عهده فرد مي باشد.
اين
اساسنامه در 68 ماده و3 فصل تعريف شده است.
