بخشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفكيك آپارتمانها
خشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفكيك آپارتمانها
به
منظور ايجاد وحدت رويه در تفكيك آپارتمانها در كليه واحدهاي ثبتي
دستورالعمل تفكيك آپارتمانها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهاي ثبتي تابعه آن
استان به پيوست ارسال مي گردد .
آنچه
بايد توجه داشت اين است كه اين ضوابط هنگامي كار سازوثمربخش خواهد بود
كه‌اقايان مديران كل استانها برنحوه اجراي آن نظارت مستمر ودقيق اعمال
نمايند .
اميد است با رعايت كامل نكات ذيل و اجراي كامل دستورالعمل صادره مشكلات و موانع موجود در امر تفكيك آپارتمانها مرتفع گردد:
1-
پذيرش درخواست تفكيك از طريق دفاتر اسناد رسمي همراه با گواهي مصدق شده
پايان كار بوسيله مالك يا قائم مقام وي تسليم رئيس واحد ثبتي يا مسئول
مربوطه مي شود.افراد غير صالح حق تسليم درخواست را ندارند .
2-
متصدي دفتر اوقات كه با مسئوليت رئيس واحد ثبتي از بين كارمندان شاغل و
مجرب ومورد اعتماد تعيين مي گردد مكلف است با رعايت دقيق نوبت ومراعات كامل
حق تقدم پس از تعيين وقت بازديد وثبت آن در دفتر فيش مربوطه را صادر و به
متقاضي تسليم نمايد .
3-
ضوابط تفكيك آپارتمانها به ويژه رئوس آن و همچنين مدارك لازم براي امر
تفكيك آپارتمان به نحوي كه براي مراجعين قابل درك باشد اجماعا از طريق
تابلو اعلانات واحد ثبتي به‌آگاهي مراجعين برسد و رعايت نوبت براساس زمان
مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گيرد .
4-
متصدي دفتر اوقات يك روز قبل از موعد تعيين شده پرونده ها را از بايگاني
اخذ به ضميمه درخواست هاي واصله نزد مسئول اداره ارسال مي دارد تا با توجه
به نوبت ومتناسب با حجم كار نسبت به تعيين نماينده ونقشه بردار اقدام
وپرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگي و سمت متصديان اقدام رادر
دفتر اوقات منعكس نمايد.
5-
متصدي تعيين وقت هنگام بررسي تقاضا با توجه به تعداد واحدهاي مسكوني و
اداري و تجاري قيد شده در پايان كار حتي المقدور تعداد پرونده متناسب براي
يك روزكاري درنظر بگيرد كه انجام نقشه برداري آنها ميسر باشد و با توجه به
مشكل اياب و ذهاب و امر ترافيك به ويژه در كلان شهرها موجب مراجعه مجدد
مراجعين ، نمايندگان و نقشه برداران به محل نگردد .
6-
نماينده و نقشه بردار پس از بازديد از محل وقوع ساختمان و تطبيق محدوده
پلاك ثبتي و گواهي پايان كار صادره با وضع موجود محل چنانچه مانعي براي
انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداري ساختمان در همان روز اقدام نمايد .
در صورتيكه به دليل كثرت واحدهاي آپارتماني نياز به زمان بيشتري باشد مراتب
را ضمن تهيه گزارش با ذكر مقدار كاري كه انجام شده و مدت زماني كه براي
انجام بقيه كار لازم است به مسئول واحد ثبتي اعلام نمايد مسئول اداره
چنانچه گزارش را كافي دانست و تاييد كند اجازه ادامه كار را براي يك يا
روزهاي بعد صادر خواهد نمود .
7-
نماينده يا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هيچ علتي موجب بايگاني شدن پرونده
قبل از ختم عمليات تفكيكي گردد مگر اينكه گزارش كار را تهيه وتسليم نموده
مسئول اداره دستور كتبي دائر بر بايگاني نمودن پرونده را صادر نمايد
وبايگاني شدن پرونده به دلائل غير موجه مسئوليت شديد خواهد بود .
8-
همكاران نقشه بردار بايد در موقع برداشت و تعيين طول ابعاد مفروزات
ساختمان نهايت دقت را در اندازه گيري ها نموده به ويژه از لحاظ محاسبه
مساحت از هرگونه بي دقتي و مسامحه دراين مورد كه موجب تضييع حق مالك يا
مالكين آپارتمانها ويا خريداران بعدي خواهد شد ،پرهيز نمايند . مسئولين
واحدهاي ثبتي در اين مورد مسئوليت مستقيم داشته ودرصورت مشاهده اين گونه
تخلفات بايد بدون هيچگونه اغماض ضمن معرفي مختلف يا متخلفين مراتب را گزارش
نمايد درغير اين صورت شخصا مسئول خواهند بود .
دستورالعمل تفكيك آپارتمانها
نظر
به اينكه درادارات ثبت براي تفكيك آپارتمانها رويه واحدي معمول نمي باشد و
عدم روش يكسان سبب گرديده كه كاركنان و مجريان مختلفي را اعمال نمايند .
ادامه اين امر بعضا موجب ابهام درتشخيص حقوق اشخاص مي گردد، بدين لحاظ اين
دستورالعمل تهيه و تدوين گرديد تا تفكيك آپارتمانها هماهنگ وبا رويه واحد
به عمل آيد . لذا مقتضي است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاك با رعايت
مقررات بويژه قانون تملك آپارتمانها و آيين نامه اجرائي آن به شرح زير
اقدام نمايند.
1-
در مقدمه صورت مجلس تفكيكي بايد شماره پلاك اعم از فرعي و اصلي ، بخش ،
نوع ملك،آدرس كامل محل وقوع ملك، شماره ثبت وصفحه دفتر املاك، شماره چاپي
سند مالكيت ، نام و نام خانوادگي مندرج در سندمالكيت ضمن تطبيق با دفتر
املاك و در صورت انتقال رسمي ،مشخصات آخرين خريدار وشماره سند انتقال قيد
شود.
در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدوا نسبت به ثبت آن اقدام شود .
2-
تفكيك آپارتمانها براساس گواهي پايانكار آپارتمانها انجام مي گردد. در
صورتيكه گواهي مذكور با وضع محال منطبق باشد قيد مدت اعتبار در گواهي و
انقضاي مدت آن مانع عمليات تفكيكي نخواهد بود .
3- حدود ملك مطابق دفتر املاك وسند مالكيت ذكر و گواهي شود موارد تفكيك داخل در محدوده آن بوده وبا گواهي پايان كار مطابقت دارد .
4-
قسمتهاي اشتراكي با ذكر نوع و مساحت‌آنها وبه دنبال آن قسمتهاي اختصاصي با
ذكر تعداد آنها به ترتيب اول آپارتمانها دوم انباريها سوم پاركينگ ها با
حدو د و مشخصات ومساحت وحقوق ارتفاقي تعريف گردد و تعداد كل آپارتمانهاي
مجموعه آپارتماني و تعداد آپارتمانهاي هرطبقه قيد شود .
مشاعات
نياز به تعريف حدود ندارد ،ولي مساحت و موقعيت مكاني آنها بايد در نقشه
منعكس و در صورتمجلس تفكيكي ذكر شود . حدود و موقعيت مكاني ، جهات و مساحت
مفروزات تعريف گردد .
5-
حياط ، حياط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور كانال كولر و لوله بخاري داخل
فضاي آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان
اختصاصي محاسبه نمي شود ودر بخش مشاعات ذكر مي گردد .
6- ديوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بناي مفروز محسوب مي شود .
در
ساختمانهايي كه ديوار فاصل آنها طبق سوابق ثبتي مشترك است وبعدا در اثر
تخريب ونوسازي هرساختمان تبديل به يك مجموعه از آپارتمانها گرديده وبراي هر
مجموعه ديوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسي به مالك مجاور جهت
اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به يكديگر و تضـييع حق مي توان فاصله
مزبور را طبق وضع موجود با توضيح به اينكه سوابق يا سند مالكيت ديوار
مشترك بوده تعريف نمود .
8- هرگاه در گواهي پايانكار قيد شود كه مورد
تفكيك داراي عقب نشيني است، هر چند زمان آن تعيين نشده باشد بايد مقدار
اصلاحي آتي مطابق گواهي پايانكار در نقشه ترسيمي منعكس و در صورتمجلس
تفكيكي وسند انتقال وسند مالكيت قيد گردد .
9-
در مواردي كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكيك به علت ايجاد پخ و عقب
نشيني است،هر چند زمان آن تعيين نشده باشد بايد مقدار اصلاحي آتي مطابق
گواهي پايانكار در نقشه ترسيمي منعكس و در صورتمجلس تفكيكي و سند انتقال و
سند مالكيت قيد گردد.
9-
در مواردي كه طول اضلاع ومساحت ملك مورد تفكيك به علت ايجاد پخ و عقب
نشيني و رعايت اصلاحي كمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالكيت باشد
،بدوا موضوع درصورت مجلس تفكيكي توضيح داده شود، سپس صورتمجلس تفكيكي طبق
وضع موجود با رعايت مقررات تنظيم گردد .
10-
هرچند امكان دسترسي تمام مالكين آپارتمانها به بام وحياط كه جزء مشتركات
مي باشد ضروري است ، لكن با توجه به اينكه ادارات ثبت اسناد و املاك طبق
گواهي پايانكار صادره از شهرداريها مبادرت به انجام تفكيك مي نمايد عدم
دسترسي بعضي از آپارتمانها به بام وحياط مانع از تفكيك نمي باشد ولي بايد
موضوع اشتراك و عدم دسترسي درصورتمجلس تفكيكي توضيح داده شود و درموقع
انتقال آپارتمانها به خريداران تفهيم در اسناد انتقال واسناد مالكيت ذكر
گردد .
11-
راه پله اي كه منحصرا مورد استفاده يك آپارتمان است چنانچه عملا جزء
محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعي باز شود به نحوي كه
بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعريف نمود و در پروانه
ساختمان و گواهي پايان كار مساحت آن جزء آپارتمان قيد شده باشد، جزء
آپارتمان است . در غير اينصورت جزء‌مشاعات محسوب مي گردد .
12- واحدي كه درزير پله احداث شده درصورتي مي توان به عنوان واحد مستقل درصورتــمجلس تفكــيكي
ذكر
نموده كه در گواهي پايانكار به عنوان يك واحد منظور شده باشد، در غير اين
صورت پس از استعلام و تاييد شهرداري مي توان اقدام نمود .
13-
در آپارتمانهاي دوبلكس مساحت راه پله في مابين قسمت تحتاني و فوقاني جزء
تحتاني محاسبه گردد و نياز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقاني ندارد و حدود
و مشخصات قسمتهاي تحتاني و فوقاني بايد جداگانه و جمعا به عنوان يك واحد
در صورت مجلس تفكيكي تعريف شود.
14-
تعداد انباريهاي ساختمان و جمع مساحت آنها بايد مطابق گواهي پايانكار
باشد. اختلاف مساحت انباريها با يكديگر مانع از تفكيك نيست، مگر اينكه در
گواهي پايانكار مساحت هر انباري جداگانه قيد شده باشد كه در اين صورت بايد
مفاد گواهي پايانكار رعايت شود.
بديهي
است انبار عمومي ساختمان موضوع ماده 4 آيين نامه اجرائي قانون تملك
آپارتمانها از شمول اين بند خارج و جزء مشتركات محسوب مي شود.
15-
تعداد پاركينگ ها و محل استقرار آنها كه به صورت مفروزي داخل ساختمان يا
حياط مشاعي مي باشد بايد با رعايت گواهي پايانكار در روي نقشه مشخص و مساحت
و حدود آنها در صورت مجلس تفكيكي درج گردد و پاركينگ هائي كه در يك امتداد
و به دنبال هم واقع اند حق عبور از يكديگر ذكر گردد و در صورتيكه پاركينگ
مفروز در حياط مشاعي واقع است مساحت حياط با كسر مساحت پاركينگ مفروزي
محاسبه و در مشاعات ذكر شود و چنانچه تعداد پاركينگ ها برابر تعداد واحدهاي
تفكيك شده نباشد تعداد واحدهاي بدون پاركينگ را در صورت مجلس تفكيكي قيد
تا هنگام تنظيم سند انتقال مراتب به خريدار تفهيم و در سند انتقال قيد
گردد.
16-
در صورت مجلس تفكيكي تصريح شود انبار يو پاركينگ بايد توام با آپارتمان
مورد لنتقال واقع شود و انتقال انبار ي و پاركينگ به تنهائي به افرادي غير
از مالكين مجموعه آپارتمان ها و نيز انتقال مشاعي پاركينگ به مالكين دو
واحد يا بيشتر مجوزي ندارد و همچنين انتقال دو واحد پاركينگ يا بيشتر به
مالك يا مالكين يك آپارتمان ( بطوري كه مالك يا مالكين يك واحد آپارتمان
داراي پاركينگ متعدد و واحد ديگر فاقد پاركينگ شود ) صحيح نيست.
17- حدود بالكن مسقف كه جزء واحد اختصاصي است داخل در محدود آپارتمان تعريف و مساحت آن ذكر گردد.
18-
بالكن غير مسقف ( تراس يا ايوان ) كه در فضاي حياط و يا شارع پيشرفتگي
دارد اعم از اينكه در گواهي پايانكار هم منظور شده يا نشده باشد و راه
دسترسي به آن براي ساير طبقات وجود ندارد و عرفا هم جزء بنا است متعلق به
آپارتماني است كه به آن متصل و داراي دسترسي است لكن نياز به ذكر حدود در
صورت مجلس تفكيكي ندارد و بايد بعد از تعريف آپارتمان جمله به انضمام تراس
يا بالكن غير مسقف به مساحت .… . متر مربع قيد گردد.
19-
تراس هائي كه راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طيقه زيرين است و تاسيسات
روي آن نصب است طبق گواهي پايانكار با مساحت در قسمت مشاعات ذكر شود.
20-
قسمت هايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده و يا در اسناد مالكيت
ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت هاي مشترك محسوب مي
شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادات محل مورد ترديد
نباشد بنا براين مي توان حق استفاده از كف تراسي كه سقف بام طبقه زيرين و
متصل به طبقه فوقاني و راه دسترسي آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسيسات
از قبيل كولر يا لوله بخاري و غيره مي باشد و ساير مالكين آپارتمان ها هم
به آن دسترسي ندارند به طبقه متصل كه راه دسترسي به آن دارد اختصاص داد،
لاكن اين حق بايد در قسمت مشاعات صورت مجلس تفكيكي و سند انتقال و سند
مالكيت طبقه مزبور با قيد اينكه مالك طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و
تغيير وضعيت را ندارد مرقوم گردد.
21-
واحدهاي تجاري كه داراي بالكن داخلي در فضاي خود مي باشند، بايد مساحت و
موقعيت مكاني بالكن مذكور در صورت مجلس تفكيكي و ثبت دفتر املاك و سند
مالكيت قيد گردد.
قسمت
هاي متصل به آپارتمان هايي كه اختصاص به آن آپارتمان دارد كه با اختلاف
سطح در محدوده آپارتمان ديگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان
محسوب مي گردد.
22-
نيم طبقه اي كه خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهي پايانكار از
متعلقات آپارتمان است بايد حدود و مساحت آن جداگانهع در ذيل قسمت حدود
آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفكيكي و ثبت املاك و سند مالكيت تعريف گردد.
23-
قسمتي از فضاي واحدي كه داراي اختلاف ارتفاع با بقيه آن مي باشد با قيد
مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان
تعريف گردد.
24-
در صورتي كه در يك محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوك متعددي صادر شود و
مالك يا مالكين يا ارائه پايان كار در خواست تفكيك بلوك احداث شده را
بنمايد، نظر به اينكه علاوه بر مشاعات موجود در بلوك احداث شده كه اختصاص
به بلوك مزبور دارد، مشتركات ديگري از قبيل فضاي ورزشي و غيره در عرصه كل
وجود دارد، بايد در موقع تفكيك بلوك مزبور قدرالسهم هر يك از واحدهاي
تفكيكي را علاوه بر مشتركاتي كه اختصاص به بلوك مزبور دارد، از مشتركاتي هم
كه در عرصه كل وجود دارد و همچنين موضوع تفكيك بلوك هاي بعدي و مفروزات و
مشتركات آنها بشرح فوق الذكر در صورت مجلس تفكيكي و سند انتقال قيد گردد.
25- تغيير وضع و اصلاح ثبت دفتر املاك حسب مورد فقط مستند به سند رسمي و يا آراء هيات نظارت انجام مي شود.
26-
تغيير وضع در سطح خارجي انبار و يا پاركينگ و تغيير كاربري آنها و تبديل
به واحد جديد نياز به ارائه گواهي پايان كار جديد منطبق با وضع موجود محل و
موافقت رسمي كليه مالكين دارد.
27-
تبديل يك واحد آپارتمان يا مغازه به دو يا چند واحد آپارتمان يا مغازه
نياز به ارائه گواهي پايان كار جديد منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمي
كليه مالكين آپارتمان ها دارد.
28-
هرگاه تغيير وضعيت دراثر اضافه شدن يا يك چند طبقه در پشت بام يا در قسمت
ديگر از مشاعات باشد با توجه به اينكه بايد طبقه اضافه شده تفكيك و از طرف
مالكين انتقال رسمي شود با درخواست مالكين ساختمان و ارائه گواهي پايان كار
جديد، صورتمجلس تفكيكي تغييرات تنظيم و پس از دريافت هزينه تفكيك نسبت به
واحد اضافه شده صورتمجلس مزبور جهت تنظيم سند انتقال با حضور و تاييد كليه
مالكين ساختمان به دفتر اسناد رسمي ارسال گردد .
29-
درصورتيكه قسمتي از محدوده مشاعات به يكي از مفروزات اضافه شود با ارائه
گواهي پايان كار جديد درخواست مالكين صورتمجلس اصلاح حدود تنطيم ويا پرداخت
هزينه تفكيك صورتمجلس مالكين صورتمجلس اصلاح حدود تنظيم ويا پرداخت هزينه
تفكيك صورتمجلس مزبور جهت انتقال رسمي يا صلح حقوق از طرف كليه مالكين نسبت
به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزي به دفتر اسناد رسمي ارسال گردد و چنانچه
قطعه مفروزي كه قسمت اضافي به آن الحاق گرديده منجر به صدور سند مالكيت
شده باشد، موضوع در هيات نظارت اعلام تا پس از صدور راي اقدام مقتضي معمول
گردد .
30-
چنانچه يك مجموعه آپارتماني تخريب واز نو با تغييراتي بازسازي شود پس از
ارائه پايان كار و درخواست مالك و يا مالكين بايد صورتمجلس تفكيكي تنظيم و
در مقدمه آن موضوع تفكيك و تعداد آپارتمانهاي قبلي و شماره ثبت و صفحه دفتر
املاكي كه آپارتمانهاي مزبور در آن ثبت شده چاپي اسناد مالكيت مربوطه
تعريف گردد. سپس طبق بند يك اين دستور العمل مجلس تفكيكي تنظيم و پس از
وصول هزينه تفكيكي صورتمجلس مزبور جهت تنظيم تقسيم نامه رسمي بين مالكين
ويا تنظيم سند انتقال به دفتر اسناد رسمي ارسال شود . در صورتيكه تقسيم
نامه رسمي بين مالكين تنظيم شود سردفتر بايد تقسيم نامه را به ضميمه اسناد
مالكيت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسيم
نامه در صفحات دفتراملاك اسناد مالكيت مربوطه ابطال وبراساس تقسيم نامه
مزبور با رعايت مقررات سند مالكيت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازي شده
متعلق به يك مالك باشد يا مالكين بخواهند بدون تنظيم تقسيم نامه رسمي
آپارتمانهاي احداثي را انتقال دهند سردفتر بايد پس از توضيح لازم به شرح
فوق درستون نقل و انتقالات سند مالكيت آپارتمانهاي قبلي طبق مفاد صورتمجلس
تفكيكي وبا رعايت مقررات مبادرت به تنظيم سند انتقال نمايد وخلاصه معامله
را براي ثبت در دفتر املاك به اداره ثبت ارسال تا متصدي مربوطه با توجه به
سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاك نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق
مقررات اقدام نمايد .
قسمت های مشترك و اختصاصی آپارتمان و نحوه تخصيص هزينه ها
هر
چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می شود اما تنها زمانی مجمع عمومی
مالکان تشکیل و انتخاب می شود که عده مالکان بیشتر از سه نفر باشد . بنابراین در
آپارتمان هایی که مالکان آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهد
داشت . در یک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در آپارتمان را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند .
اول : قسمت های مشترک
قسمت
هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه
متعلق به همه مالکان است و به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا
است . از قبیل زمین ، تاسیسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پالگرد و در و پنجره های
خارج از قسمت های اختصاصی ، بام ، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان .
در
قسمت های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین قرار دادن میز و
صندلی و هر نوع اشیا و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع
است .
دوم : قسمت های اختصاصی
قسمت
هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و
مشخصات ، متعلق به شخص معین یا عرفا ً متعلق به او باشد. قسمت های اختصاصی اساسا ً
در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است . در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره
ثبت تنظیم می شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک ، مشخصات قسمت های
اختصاصی نیز ثبت می شود اما فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به
مالکان آنها تحویل می شود و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک موضوعیت ندارد .
هزینه های نسبی
آن
دسته از هزینه هایی است که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاصی دارد . این هزینه ها
براساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت های اختصاصی محاسبه و دریافت می
شود . از قبیل هزینه های آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و بیمه آتش سوزی .
هزینه های ثابت
آن
دسته از هزینه هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد . این هزینه ها
به طور مساوی بین همه واحد ها تقسیم و دریافت می شود مانند هزینه های سرایدار ،
نگهبانی ، آسانسور ، نگهداری تاسیسات ، باغبان تزئینات .
هزینه های اختصاصی
در
بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا
چند مالک از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگر چه در صورت مجلس
تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که
عملا ً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا ً نباید هزینه
های آن قسمت ها را دیگر مالکان آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل
کنند . مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه همکف ممکن
است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده آن
را ندارند و در این موارد هزینه های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا
استفاده کنندگان است .
انواع روش های تعینی سهم مالکان از هزینه ها
مالکان
ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها
تعیین نمایند .
اول : تعیین سهم به طریق قانونی
همانطور
که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک
تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی
ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام
مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلا ً فرض کنید مجموعه ای که به طور کلی دارای پانصد متر
مربع زیربنا است اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1 از
5 کل هزینه ها را باید پرداخت کند .
دوم : تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی
نحوه
محاسبه بالا در صورتی است که مالکان شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده
باشند . مالکان الزامی ندارند که حتما ً از طریق قانونی پیروی کنند مالکان ملزم به
تابعیت از ضابطه قانون نیستند . لذا مالکان می توانند با وجود تفاوت در مساحت
واحدها ، میزان سهم هر یک از واحد ها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم
مالکان از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کنند .
یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی
که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تا مین کند .
نحوه وصول هزینه های ساختمان
بعد
از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ، یعنی توافق مالکان و در صورت عدم توافق ، محاسبه
به طریق قانونی ، این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد براساس
توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها چه میزان هزینه را باید پرداخت کند
. بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا
کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع کند .
در
صورتی که هریک از مالکان از پرداخت هزینه های خود امتناع کند مدیر یا مدیران
ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهارنامه ای حاکی از
مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال کنند . چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده مانند
مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان
می تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ،
برق ، گاز و غیره خودداری کند . البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع
خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان پیش بینی شده باشد ،
مثلا ً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزو
مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد .
به
هر حال چنانچه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکتد مدیر
ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور
اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بکند . همچنین مدیر یا مدیران ساختمان می توانند
به مرجع قضایی شکایت کرده و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع ، خارج از
نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند آب ، برق ، گاز
محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد .
البته
چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد می
تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک ، به دادگاه مراجعه و اعتراض خود
را تقدیم کند . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی بدون
نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به موضوع رسیدگی و رای می دهد و هر
رایی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی
و غیر قابل اعتراض است .
