بدون «کدرهگیری» هیچ قراردادی در بنگاه هـای املاک امضـا نکنید
فرجام رودربایستی با مشاور املاک
فریب دلالانـی را کـه اعتقـادی به اهمیت کدرهگیری ندارند نخورید یک
مبایعه نامه یا اجاره نـامه فاقـد کدرهگیری می تواند شما را تا مرز بدبخت
شدن جلو ببرد هشـدار اکیـد رییـس اتحـادیه امـلاک به دلالانی که کدرهگیری
را تخریب می کنند
منافع برخی مشاوران املاک در بی اهمیت جلوه دادن «کدرهگیری»، پوشش سراسری امنیت ناشی از این کد را برای متعاملین مسکن مختل کرده است.
بنگاه
های مسکن از سال۸۷ با مصوبه هیات دولت و بخشنامه اتحادیه مشاوران املاک
مکلف شدند همه معاملات و نقل وانتقالات ملکی را در سامانه ثبت هوشمند
معاملات مسکن سامانه رهگیری به ثبت برسانند تا با این اقدام، مبادلات در
بازار مسکن شفاف شده و دولت و نهادهای مرجع بتوانند در هر لحظه، آمار بازار
مسکن به لحاظ سطح قیمت ها و حجم معاملات را بگیرند.
این مصوبه در
یکی دو سال اول فقط در کلان شهرها آن هم به صورت پراکنده و دست وپا شکسته
به اجرا درآمد اما از اوسط سال۹۰ و حداکثر ابتدای سال۹۱، به واسطه پیگیری
های سفت و سخت اتحادیه املاک، در همه شهرها و در اغلب بنگاه ها، جاری شد به
طوری که هم اکنون بعید است بنگاهی در سطح شهر تهران پیدا شود که یک دستگاه
رایانه به همراه یک فلش برای اتصال به سامانه رهگیری، در آن موجود نباشد.
در این مدت همچنین، صدور کدرهگیری برای معاملات مسکن نیز به مطالبه حتمی
خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر مبدل شده است. اما ظاهرا صدور کدرهگیری
با منافع مالی برخی مشاوران املاک در تضاد است و این موضوع باعث شده این
گروه از دلالان ملک با ترفندهای مختلف، ذهن متعاملین در بنگاهشان را نسبت
به کدرهگیری منحرف کنند و عملا قرداد ها را در سامانه ثبت نکنند.
این
در حالی است که اگر مردم و مراجعه کننده ها به بنگاه های املاک از
امتیازها و محاسن کدرهگیری با خبر باشند و تفاوت فاحش بین یک مبایعه نامه
یا اجاره نامه دارای کدرهگیری با یک قرارداد ملکی فاقد کدرهگیری را بدانند،
هرگز در بنگاهی که اعتقادی به این کد ندارد، نخواهند ایستاد و در آنجا
معامله شان را عقد نمی کنند. بررسی ها درباره ویژگی کدرهگیری معاملات مسکن
نشان می دهد برخلاف جوسازی هایی که این روزها نسبت به این کد ایجاد شده است
و حتی دفترخانه ها هم آن را قبول ندارند، صدور کدرهگیری برای یک معامله
امنیت آن معامله را در ابعاد مختلف تا ۱۰۰درصد تضمین می کند. مبایعه نامه
ای که به کدرهگیری مجهز می شود دست فروشنده ملک را از انحراف یا کلاهبرداری
کاملا می بندد، چون که به محض صدور کدرهگیری برای یک معامله، کدپستی ملک
موردمعامله در سامانه سراسری معاملات مسکن که همه بنگاه ها به آن متصل
هستند، ثبت می شود و آن ملک در فهرست املاک فروش رفته قرار می گیرد. در این
حالت، صاحب جدید ملک از نظر سامانه، فردی می شود که آن را خریداری کرده
است و در نتیجه در هیچ یک از بنگاه های املاک سراسر کشور، امکان فروش
دوباره ملک توسط فروشنده اولی وجود ندارد. این ویژگی باعث می شود جلوی
اتفاق تلخی که در گذشته در بازار مسکن رایج بود و به واسطه آن، صاحب یک
آپارتمان نوساز ملک خود را در آن واحد، به چند نفر می فروخت و سپس متواری
می شد، گرفته شود.
بنابراین اگر خریداران مسکن فرد فروشنده و فرد
دلال در بنگاه را مکلف کنند حتما متن مبایعه نامه را در سامانه رهگیری ثبت
کند و کدرهگیری برای آن دریافت کند، از بروز چنین خطری در امان خواهند
بود. البته احتمال کلاهبرداری کماکان برای بنگاه هایی که پروانه کسب از
اتحادیه ندارند، وجود دارد، چون که این بنگاه ها اصلا به سامانه رهگیری وصل
نیستند.
دومین ویژگی کدرهگیری بازدارندگی آن برای دبه کردن فروشنده است.
این
روزها به دلیل افزایش تدریجی قیمت مسکن، معاملات متزلزل شده و فروشنده ها
در فاصله فایل کردن املاک تا زمان امضای قرارداد در بنگاه ها، نسبت به
قیمتی که برسر آن با فرد دلال یا فرد خریدار تفاهم کرده اند، تردید می کنند
و در نتیجه قیمت جدید به مشتری پیشنهاد می کنند. این اتفاق حتی بعد از
تنظیم مبایعه نامه هم ممکن است بیفتد، به این صورت که فروشنده ای که با
خریدار قرارداد امضا کرده، شرط حضور در دفترخانه و انتقال سند را دریافت
مبلغ بیشتر از ارزش معامله تعیین می کند. اما چنانچه خریدار کدرهگیری داشته
باشد و متن مبایعه نامه در سامانه ثبت شده باشد، به هیچ وجه امکان فسخ،
دبه یا تغییر در ارزش معامله وجود ندارد و سامانه سراسری به صورت اتوماتیک
مانع تغییر در محتوای مبایعه نامه می شود.
مبایعه نامه ها و اجاره
نامه های دارای کدرهگیری، به راحتی در مراجع قضایی و انتظامی قابل رسیدگی
هستند و فرق اساسی با قراردادهای معمولی ای که در بنگاه ها تنظیم می شود،
دارند.
اگر یکی از طرفین معامله با داشتن قرارداد ممهور به هولوگرام و
بارکد دوبعدی، با طرف مقابل، اختلاف پیدا کند، به راحتی می تواند با داشتن
کدرهگیری نسبت به حقوق از دست رفته خود اقدام کند. کدرهگیری نه تنها برای
خریدار یا مستاجر دارای امتیاز و محاسن است، که برای فروشنده یا موجر نیز
تسهیلات زیادی به همراه دارد.
مالک یک آپارتمان اجاره ای اگر برای
اجاره نامه خود کدرهگیری داشته باشد، به راحتی می تواند سرموقع و موعد
قرارداد، واحد را از مستاجر تحویل بگیرد و در صورت مقاومت مستاجر از تخلیه و
واگذاری واحد، با داشتن کدرهگیری خیلی زود و سریع حکم تخلیه برای او صادر
خواهد شد.
همچنین اگر فروشنده ای نتواند مبلغ معامله را از خریدار سر
موقع دریافت کند در حالی که واحد را تحویلش داده است، با داشتن مبایعه
نامه دارای کدرهگیری می تواند این موضوع را پیگیری کند. برای دو طرف معامله
ملکی، به محض صدور کدرهگیری توسط مشاوراملاک، یک پیامک از سامانه به تلفن
همراهشان ارسال می شود که در آن، به هر یک از طرفین، ثبت معامله اعلام شده
و عملا با این پیامک، صحت کدرهگیری به آنها اعلام می شود.
همچنین یک ویژگی منحصربه فرد قراردادهایی که در سامانه رهگیری ثبت می شود، بارکد دوبعدی حک شده در بالای قرارداد است.
در
بنگاه های املاک، مبایعه نامه و اجاره نامه کاغذی هیچ اعتباری ندارد و
مشاوران املاک از تنظیم قرارداد در این کاغذهای قدیمی، منع شده اند.
قراردادهای جدید حاوی کدرهگیری، کاغذهای پرینتی هستند که از طریق اتصال مشاوراملاک به سامانه، قابل دسترس است.
این
قراردادها بعد از آنکه مشاوراملاک، مشخصات معامله را از طریق رایانه و
اتصال اینترنتی به سامانه، در داخل آن ثبت می کند، پرینت گرفته می شود و با
حک شدن بارکد دوبعدی در قسمت بالای سمت راست آن، از پرینتر بنگاه در سه
نسخه بیرون می آید.
در بارکد دوبعدی روی قراردادها، همه مشخصات
معامله حاوی نام ونشان خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر و همچنین نشانی
کامل ملک مورد معامله، ذخیره شده است و از طریق نرم افزار بارکدخوان همچون
دوربین تلفن های همراه، این مشخصات ذخیره شده در بارکد قابل رویت است.این
در حالی است که مبایعه نامه ها و اجاره نامه های قدیمی یک کاغذ معمولی
بودند که در برخی موارد، با دستکاری و خط خوردگی در داخل متن آن، به راحتی
متن قرارداد مخدوش می شد و مشکلات زیادی را برای طرفین معامله ایجاد می
کرد.
در حال حاضر به دلیل اختلاف نظر دولت و قوه قضاییه برسر نحوه
فعالیت مشاوران املاک، دفترخانه ها به سامانه کدرهگیری وصل نیستند، به طوری
که اگر خریدار و فروشنده ملکی تصمیم بگیرند بدون مراجعه به بنگاه، مستقیم
در دفترخانه، معامله کنند، هیچ منعی برای آنها از بابت الزام به صدور
کدرهگیری وجود ندارد.
اما برای استفاده از مزایای کدرهگیری و همچنین
در امان ماندن از کلاهبرداری های رایج در بازار معاملات مسکن، توصیه می شود
قبل از مراجعه به دفترخانه برای دریافت سندرسمی، حتما از طریق یک بنگاه
مسکن، مشخصات معامله در سامانه رهگیری ثبت شود.
هزینه صدور کدرهگیری
طبق مصوبه اتحادیه مشاوران املاک، ۲ هزار تومان است و این وسط، افراد باید
حواسشان باشد که مشاوران املاک به بهانه کدرهگیری مبالغ اضافه از آنها
دریافت نکنند.
اما چرا برخی مشاوران املاک سعی می کنند کدرهگیری را
بی اهمیت جلوه دهند و از ثبت معامله افراد در سامانه هوشمند معاملات املاک و
مستغلات طفره می روند؟
پاسخ این پرسش به فرار مالیاتی این گروه از مشاوران املاک مربوط می شود.
در
حقیقت از آنجا که اتصال بنگاه های املاک به سامانه رهگیری، میزان درآمد
مشاوران املاک را شفاف می کند، گروه معدودی در این صنف تمایلی به فعالیت در
فضای شفاف را ندارند و با شگردهای مختلف سعی می کنند در غیاب این سامانه،
رونق کسب وکارشان را محفوظ نگه دارند.
مالیات مصوب مشاوران املاک
درصدی از درآمدی است که آنها بابت دریافت حق کمیسیون معاملات مسکن، عایدشان
می شود، بنابراین هر چقدر ارزش یک معامله زیاد باشد، به همان نسبت میزان
مالیات پرداختی نیز سنگین تر خواهد بود.در یک بنگاه مسکن به نسبت انجام
معامله و ثبت آن در سامانه، مشاوراملاک به دولت از بابت مالیات بر عملکرد
خود، بدهکار می شود.حال چنانچه مشاوراملاک، معاملات داخل بنگاه خود را در
همان کاغذهای قدیمی چاپی، تنظیم کند، امکان شناسایی میزان عملکرد او و
همچنین تعداد معاملاتی که در بنگاه او، انجام شده است برای دولت عملا
غیرممکن می شود و در نتیجه آن مشاوراملاک از پرداخت مالیات نیز معاف می
شود.این موضوع باعث شده در برخی بنگاه های املاک، فرد مشاوراملاک با
استفاده از ترفندهایی، کدرهگیری برای خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر
صادر نکند.
یک نمونه از این ترفندها، این است که مشاوراملاک اظهار می
کند که اگر کدرهگیری به فروشنده یا موجر بدهد، برای او فروشنده تعهد
مالیاتی ایجاد می کند و مالیات ملک او را افزایش می دهد.همچنین این گروه از
مشاوران املاک به خریدار و مستاجر نیز می گویند، کدرهگیری هیچ امتیاز و
تسهیلاتی برایشان ندارد و جز زحمت ثبت معامله، ویژگی مثبت دیگری برای آنها
به همراه نخواهد داشت.
چنین ادعاهای بی اساسی در اغلب موارد باعث جلب
رضایت متعاملین به نداشتن کدرهگیری می شود، در حالی که اگر معامله ای به
کدرهگیری مجهز نباشد، از اعتبار کافی نیز برخوردار نخواهد بود.پس توصیه می
شود قبل از نشستن پای میز امضای قرارداد، ابتدا از مشاوراملاک بپرسید که
«آیا برای این معامله کدرهگیری صادر می کند یا نه؟»
اگر پاسخ به این
پرسش منفی بود، بلافاصله از تنظیم قرارداد در آن بنگاه امتناع کنید و با
طرف مقابلتان، به یک بنگاه دیگر مراجعه کنید.همچنین حتما از مشاوراملاک
بخواهید در همان لحظه، متن قرارداد را در سامانه ثبت کند و همان لحظه به
شما کدرهگیری ۱۸ رقمی ارائه کند.
در برخی بنگاه های مسکن به دلیل
آنکه فرد مشاور املاک سواد کافی برای مراجعه به سامانه رهگیری را ندارد،
ارائه کدرهگیری به متعاملین را به ۲۴ ساعت بعد، موکول می کند تا در این
فاصله بتواند از طریق یکی از اقوام خود، متن معامله را در سامانه وارد کند و
برای آن کدرهگیری اخذ کند.
در برخی بنگاه ها نیز اختلال اینترنتی مانع این اقدام می شود.
اما توصیه اکید می شود به محض انجام معامله در بنگاه، کدرهگیری برای آن دریافت کنید.
دارندگان
کدرهگیری می توانند خودشان در منزل با مراجعه اینترنتی به سامانه و
واردکردن کدپستی و کدرهگیری در سایت، مشخصات معامله شان را ببینند و یک
نسخه پرینت از آن بگیرند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره
هشدار صریح داده است که طفره رفتن بنگاه ها از صدور کدرهگیری برای متعاملین
تخلف محرز است و جرایم سنگینی حتی تا مرز تعطیلی بنگاه، برای متخلفان وجود
دارد.
مبايعه‌نامه و اجاره‌نامه كاغذی بی‌‌اعتبار شدند
با تكميل فرآيند صدور كدرهگيري براي معاملات املاك در بنگاه‌هاي مسكن شهر
تهران، راه استفاده دلالان از ترفند‌هاي مختلف براي تغيير محتواي معامله به
نفع يكي از طرفين، بسته شد.
مدير سامانه معاملات املاك و مستغلات
درباره جزئيات شكل جديد فعاليت بنگاه‌هاي مسكن گفت: مشاوران‌املاك موظف
شده‌اند به جاي قراردادهاي كاغذي، از فرم‌هاي الكترونيكي داراي باركد
دوبعدي، براي تنظيم معامله استفاده كنند.اين فرم‌ها، مشخصات معامله را
علاوه بر اينكه در باركد دوبعدي حك‌شده بر روي فرم، ذخيره مي‌كند، يك نسخه
از اطلاعات معامله را نيز در سامانه سراسري كدرهگيري ثبت مي‌كند طوريكه
طرفين معامله در هر نقطه از كشور مي‌توانند با دسترسي به اينترنت و
واردكردن كدملي و كدرهگيري به سامانه، نسخه‌اي از خلاصه‌قرارداد خود را
شامل نام خريدار و فروشنده به همراه آدرس پستي ملك و ارزش ريالي معامله، به
همراه باركد دريافت كنند.به اين ترتيب، قراردادهاي جديد نه تنها نقاط ضعف
مبايعهنامههاي كاغذي شامل «امكان دستكاري عمدي قيمت توافق‌شده يا جعل
نام يا فروش دوباره واحد به فرد ديگر، در غياب هر يك از دو طرف معامله» را
ندارد كه بواسطه درج اطلاعات معامله در سامانه مركزي، به محض هر اقدام جديد
از سوي بنگاه در متن قرارداد الكترونيكي، سامانه با ارسال پيامك به طرفين،
هشدار تغيير متن قرارداد را اعلام مي‌كند و در اين صورت، با استناد به
پيامك دريافتي، تخلف صورت گرفته، در مراجع حقوقي به راحتي قابل رديابي
خواهد بود.
كدرهگيري مطالبه حتمي متعاملين
به
گزارش «دنياي‌اقتصاد» سامانه رهگيري معاملات مسكن سال88 به دستور دولت –
وزارت بازرگاني وقت- وارد بنگاه‌هاي املاك شد و مشاوران‌املاك موظف شدند
اطلاعات مربوط به همه خريدوفروش‌هايي را كه در طول روز براي املاك مسكوني و
غيرمسكوني انجام مي‌دهند در پايان همان روز وارد سامانه كنند تا مشخص شود
چه كساني در چه زماني با چه قيمتي آپارتمان خود را به چه افرادي
فروخته‌اند.اين سامانه سپس در سال90 دامنه رهگيري فعاليت مشاوران‌املاك را
از خريد‌وفروش به اجاره افزايش داد طوري كه بنگاه‌ها دستور گرفتند علاوه
بر ثبت جزئيات معامله‌هاي فروش، اطلاعات معاملات اجاره را نيز در سامانه
رهگيري وارد كنند.اكنون اگر‌چه دولت به يكي از اهداف اصلي خود از
راه‌اندازي اين سامانه، شامل مهار قيمت مسكن و اجاره‌بها از طريق رهگيري
معاملات مسكن در بنگاه‌ها، دست پيدا نكرده، اما 4 سال فعاليت اين سامانه،
كدرهگيري را به مطالبه حتمي متعاملين مسكن در بنگاه‌ها تبديل كرده است طوري
كه اجبار مشاوران‌املاك به صدور كدرهگيري تحت‌تاثير درخواست خريدار و
فروشنده يا موجر و مستاجر، درجه اعتبار قراردادهايي كه در بنگاه‌ها تنظيم
مي‌شود را نسبت به قبل، چندبرابر كرده است.
شكل جديد مبايعه‌نامه
در
حال حاضر فرآيند صدور كدرهگيري براي معاملات مسكن از اعلام صرف يك كد 13
رقمي به خريدار و فروشنده و نوشتن اين كد روي قراردادهاي كاغذي، فراتر رفته
است. با تكميل اين فرآيند، از ابتداي سال جاري استفاده از مبايعه‌نامه و
اجاره‌نامه كاغذي –برگه‌هاي A3- در همه بنگاه‌هاي املاك شهر تهران ممنوع و
فاقد اعتبار اعلام شده است و مشاوران‌املاك فقط بايد در مبايعهنامههاي
الكترونيكي موجود در سامانه رهگيري، قرارداد تنظيم كنند.اين مبايعه‌نامه‌ها
كه پس از تكميل اطلاعات معامله، با امضاي مدير بنگاه مسكن و دو طرف معامله
اعتبار پيدا مي‌كند، داراي يك باركد دوبعدي است كه يك نسخه پرينتي آن در
اختيار خريدار و فروشنده –متعاملين- قرار مي‌گيرد طوري كه از طريق
نرم‌افزار باركدخوان نصب شده روي تلفن‌هاي همراه، با قراردادن دوربين تلفن
روي باركد مبايعه‌نامه، خلاصله معاملات شامل نام خريدار، نام فروشنده، آدرس
ملك و ارزش معامله، روي صفحه نمايش تلفن‌همراه نمايان مي‌شود.
جعل غيرممكن است
مبايعهنامههاي
جديد حتي اين قابليت را دارد كه از طريق ورود اينترنتي به سامانه رهگيري،
مشخصات معامله را به متعاملين يا دادگاه‌هاي حل اختلاف نشان دهد طوري كه در
صورت دستكاري يا جعل احتمالي قراردادهاي الكترونيكي، مرجع قضاوت، اطلاعات
موجود در سامانه خواهد بود.
پايان فسخ يكطرفه قرارداد
بهمن
احمدپور مدير سامانه معاملات املاك و مستغلات در شركت راهبر –مجري رهگيري
معاملات مسكن- درباره ويژگي‌هاي مبايعه‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌هاي جديد به
«دنياي‌اقتصاد» گفت: هم‌اكنون در تهران و چند شهر ديگر، استفاده از
قراردادهاي كاغذي قديمي ممنوع است و تنظيم معامله در اين برگه‌ها اعتبار
ندارد.وي افزود: قراردادهاي جديد –مبايعه‌نامه و اجاره‌نامه‌هاي
الكترونيكي- اگر چه مالكيت خريدار را در ظاهر فقط براي بنگاه تنظيم‌كننده
قرارداد، احراز مي‌كند، اما به واسطه اتصال همه بنگاه‌هاي شهر تهران به
سامانه مركزي رهگيري، در هر بنگاه در هر نقطه پايتخت، مالكيت فرد خريدار
قابل مشاهده و اثبات است.احمدپور با بيان اينكه تا پايان امسال در كل كشور،
قراردادهاي الكترونيكي –پرينتي- جايگزين برگه‌هاي كاغذي خواهد شد، افزود:
هولوگرام و باركد دوبعدي نصب شده بر روي اين قراردادها جلوي جعل در معاملات
را خواهد گرفت و به مبايعهنامههاي ملكي اعتبار رسمي بخشيده است.
اعلام تقلب با ارسال پيامك
مدير
سامانه املاك و مستغلات همچنين تاكيد كرد: تا پيش از اين، فسخ معامله بعد
از تنظيم قراردادهاي كاغذي به راحتي ممكن بود و مشكلات زيادي را براي
خريداران ايجاد مي‌كرد، اما در حال حاضر با توجه به اينكه احتمال دارد
تغييرات قيمت مسكن برخي از فروشنده‌ها را وسوسه كند تا معامله را يكطرفه
به هم بزنند، به هيچ وجه امكان فسخ در قراردادهاي جديد وجود ندارد.احمدپور
در اين باره تصريح كرد: در صورتي كه فسخ قرارداد بدون رضايت توام طرفين
باشد، ارسال اتوماتيك پيامك هشدار به هر دو طرف، فرد بي‌خبر از فسخ قرارداد
را مطلع مي‌كند. لذا مشاوران‌املاك با اطلاع از اين سيستم بعيد است نسبت
به فسخ يكطرفه اقدام كنند.
