نمونه قرارداد مشاركت در ساخت بناي تجاري

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان را چگونه تنظیم کنیم؟

قرارداد مشارکت را چگونه تنظیم کنیم؟

اینکه
قرارداد مشارکت به چه نحوی و با چه تدابیری تنظیم شود که در جریان اجرای
مفاد آن طرفین با مشکلات عدیده رو به رو نشوند موضوعی است که در گفت و گو
با حسام عقبایی، وکیل پایه یک دادگستری و معاون بازرسی اتحادیه املاک
تهران، به آن پرداخته‌ایم. 
قبل
از اینکه وارد مسائل حقوقی مربوط به نحوه تنظیم قراردادهای مشارکت شویم،
به عنوان فردی که علاوه بر مسائل حقوقی، از شرایط بازار مسکن هم اطلاع
دارید، بفرمایید که علت افزایش میزان قراردادهای مشارکت و بالا رفتن سهم
این‌گونه قراردادها در ساخت‌وسازهای اخیر پایتخت چیست؟
در
بیست سال گذشته یعنی تقریبا بعد از سال ۶۰ تا سال ۸۰ اغلب سازه‌هايي که
احداث شدند از نظر کیفیت چندان استاندارد نبودند و همین عامل باعث شد تا
هم‌اکنون ما با خیل عظیمی از واحدهای فرسوده مواجه باشیم که نیازمند نوسازی
هستند. فضای گسترده‌اي که برای نوسازی بافت‌هاي فرسوده به خصوص در نواحی
جنوبی شهر تهران ایجاد شده زمینه ساز ایجاد شغل جدیدی در ساخت و سازهای شهر
تهران با عنوان «بساز و بفروش‌ها» را به وجود آورد که اینها شاید تا یک
دهه قبل عموما ملکی را مي‌خریدند و مي‌ساختند، اما با افزایش قیمت ملک در
یک دهه اخیر توانمندی سازندگان برای تبعیت از الگوی خرید زمین و سپس ساخت
آن کمتر شد، به این ترتیب از آن زمان به بعد سازندگان به سمت مشارکت رو
آوردند که از نظر اقتصادی هم برای آنها توجیه بیشتری دارد، چون از خواب
سرمایه‌اي که برای زمین مي‌خواهند هزینه کنند جلوگیری مي‌کند. از طرف دیگر
مالکان هم به این دلیل که خود اغلب توانایی سرمایه‌گذاری و دریافت وام‌هاي
بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز
برخوردار نیستند، وارد حوزه مشارکت مي‌شوند. 
شرایط حقوقی مشارکت برای طرفین این نوع قراردادها چیست و طرفین باید به چه مواردی توجه ویژه داشته باشند؟توصیه
اول ما این است که اگر این قراردادها در مکان‌هاي مطمئن مانند دفاتر اسناد
رسمی، دفاتر وکالت یا بنگاه‌هاي مشاوران املاک تنظیم شود، در وهله اول به
نفع مالکان و مشاوران املاک است. بنابراین توصیه اولی که من به مالکان
مي‌کنم آن است که چون اغلب سازنده‌ها با مبانی ساخت و مبانی متعارف روز
معاملات آشنایی بیشتری دارند و مالکان چنین تخصصی را ندارند یا ممکن است به
برخی نکات توجه نکنند یا اینکه شرایط تمام معاملات و املاک به یک صورت
نباشد، حتما به افراد متخصص و کاردانی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه
کنند.
نکته
دوم اینکه برای تنظیم قراردادهای مشارکت روش‌هاي متنوع و متفاوتی وجود
دارد و نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد مربوط به تعهدات سازنده و
همچنین تعهدات مالک است؛ این تعهدات باید به نحوی باشد که شرایط تنظیم یک
قرارداد را متعادل کند، یعنی شرایط یک طرفه نباشد و قرارداد به سمتی نرود
که مالکان یا سازندگان در پروژه‌اي سرمایه‌گذاری کنند و در پایان دغدغه این
را داشته باشند که قدرالسهم آنها تضییع شده است یا اینکه فضا برای
سوءاستفاده یکی از طرفین فراهم شود، اما در برخی مواقع دیده مي‌شود که
مشارکت‌کنندگان چندین نفر هستند، مثلا سازندگان دو شریک هستند، اما مالکان
۱۵ واحد فرسوده در یک ساختمان هستند هر ۱۵ واحد هم سند مستقل دارد و
مي‌خواهند به جای ۱۵ واحد به علت بزرگ بودن زمین مثلا ۳۴ واحد بسازند،
بنابراین در این میان به تعداد مالکان و سازندگان ایده، مطلب، مشکلات به
خصوص، مسائل و… وجود دارد که همه اینها باید در قرارداد مشارکت در نظر
گرفته شود و به یک نقطه مشترک برسند. اما اینکه این قرارداد به چه نحوی
تنظیم شود که مورد توافق تمام مالکان و سازندگان باشد، مبحث مهمی است که
باید به صورت بسیار جزئی و دقیق مشخص شود. در اولین قدم باید موضوع مشارکت
که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت
مشخص شود.
اولین
نکته‌اي که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است.
آورده‌هاي دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که
مي‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان
روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر
است. 
چرا باید این برآورد انجام شود؟در
بسیاری موارد افراد از خود سوال مي‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه
ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش
زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین ۲۰۰ مترمربع
است و قرار است در ۵ طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه
طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با
این تصور که در همین حد کفایت مي‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از
تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری مي‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین
برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است
پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین
تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌هاي طرفین به طور دقیق لازم است. حتی
اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال
به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود. 
در مورد سازنده چطور؟در
مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌هاي وی که شامل تعهد او برای
ساخت پروژه‌اي با ویژگی‌هاي مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد
مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌هاي خاص آن
به قیمت روز تعریف مي‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری
صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص
کند که هزینه‌هايي مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض
متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت
مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و… به چه
صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌هاي وی خواهد بود یا مالک
نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به
طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر مي‌کنند، مثلا عنوان مي‌کنند که
هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه
نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای
مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف مي‌شود، چون این مورد
را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از
سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود. 
بحث
دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که
سازنده‌ها برای ساخت انتخاب مي‌کنند ممکن است بدهی‌هاي احتمالی مانند عوارض
شهرداری یا مالیات‌هاي اجاره و… داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ
ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمي‌تواند بدهی‌هاي معوقه را به گردن
سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم
توجه شود که بدهی‌هاي احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده
مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک
بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی
باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هايي وجود دارد که
این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه
مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌هاي ترسیم
نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه
مسائل ایمنی، هزینه‌هاي حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌هاي احتمالی
ساختمان‌هاي مجاور، بیمه ساختمان‌هاي مجاور و… است که جزو آورده سازنده
است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد،
به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.
اصولا در قراردادها این هزینه‌ها بر عهده مالک است یا سازنده؟اینها
براساس توافق است، اما اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه
به مالک تعهد مي‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد
توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین مي‌برد.
معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی
توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده
چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در
موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است
که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی
مانند حدود و… استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان
اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق
روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت
زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در
تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر
زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌هاي قانونی
آن مانند سند مستقل و یک برگی و… که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در
قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید
کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.
نکته
دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم
طرفین است. بعضا مي‌بینیم در قراردادها نوشته شده ۶۰ درصد مالک، ۴۰ درصد
سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده مي‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از
طرف مالک از سازنده مطالبه مي‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای
مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور
دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به
صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان
ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص
شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که
تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد
گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.
در بحث تعهداتی که مالکان و سازندگان نسبت به هم دارند چه نکات حقوقی در ارتباط با تعهدات مالک وجود دارد؟مهم‌ترین
دغدغه‌اي که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات
مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود
دارد که به توافق طرفین برمي‌گردد، به این صورت که عده‌اي از مالکان با
سازنده توافق مي‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده
سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و …) انتقال
سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت مي‌تواند برعکس باشد،
به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل
چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک
متعهد مي‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام
دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم،
دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام
مي‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده
مي‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی برمي‌گردد؟تعهدات
سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمي‌گردد. توصیه اکیدی
که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد،
مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در
مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و
استاندارد هر کدام متفاوت است.
در
مورد ديگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از
چه ساختار و سیستم‌هايي استفاده شود، حتی ویژگی‌هاي چاه فاضلاب هم باید به
طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است،
حتی نوع لولا‌هاي درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که
یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی
سازه است. 
نکته
دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک
ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که
ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید مي‌کند. موضوع مهم دیگری که در
ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید
اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای
مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار مي‌گیرد. براساس
قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین مي‌شود، اگر
اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند،
بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.
داور شرایط خاصی باید داشته باشد؟براساس
قانون آیین دادرسی مدنی، داور باید در رابطه با قرارداد اظهار نظر کند و
طرفین پذیرفته‌اند که هر حکمی که داور در ارتباط با آن قرارداد بیان کند آن
را اجرا کنند، مگر اینکه بر خلاف قانون اظهارنظر کند؛ اگر داور اظهارنظری
برخلاف قانون کند، در آن زمان است که متعاملین مي‌توانند برای رفع مورد
پیش‌آمده به مراجع قضایی مراجعه کنند و نسبت به رای داوری اعتراض کنند، اما
تا زمانی‌که داور رای نداده است، دادگاه خود را صالح به رسیدگی نمي‌داند.
مالکان و سازندگان باید به این موضوع توجه داشته باشند که داور در قرارداد
مشارکت نه امری صوری است و نه امری کدخدا منشانه! بنابراین حتی به مشاوران
املاک و ديگر واسطه‌ها توصیه مي‌شود اگر دانش حقوقی دارند و مسائل آیین
دادرسی مدنی، انشاء رای و موازین دادرسی را مي‌دانند و به آنها تسلط دارند،
داوری در قرارداد مشارکت را قبول کنند، در غیر اینصورت چنین مسوولیتی را
نپذیرند. ممکن است مشاوران املاک واسطه‌هاي خوبی باشند، ولی داور خوبی
نباشند. 
نکته
مهم دیگری که وجود دارد این است که معمولا در بحث قراردادهای مشارکت
سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک مي‌خواهند. من
به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی
از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمي‌کنم.
چون
در بسیاری موارد سازنده‌اي که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در
اختیار ندارد و مي‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از
سازنده‌هاي معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را
مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی
حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا
مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه
پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌اي که قرارداد مشارکت تنظیم
مي‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمي‌تواند
ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌اي است که به پیش
خریداران مي‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد
مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید
نکنند. 
نکته
دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام
را مي‌خواهند یا در قرارداد قید مي‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک
باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک
به سازنده مي‌دهد، سند مالک در رهن بانک مي‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات
خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به
موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌هاي ناشی از تاخیر، کل دارایی
مالک در آن ملک از سوی بانک 
مصادره
مي‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان مي‌کنم آن است
که در صورتی که اطمینان ۱۰۰درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و
همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است
نسبت به حفظ منافع مالک. 
نکته
دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح
کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در
اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک
در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش
قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند. 
مساله
دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر
مقطع ساختمان، بیش از ۴۰ روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به
اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت
داده مي‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام
دهند”، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه
داشته باشند.البته تبصره‌هاي زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت
مي‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد مي‌تواند
مورد توجه قرار گیرد.—–

——===================================

چرا مشارکت در ساخت 

۱- استحکام و مقاومت بنا در مقابل زلزله براساس ضوابط وآیین نامه های زلزله۲- استفاده از امکانات روز جهت آسایش خانواده در منازل۳- زیبای ساختمان۴- رشد سرمایه مالک و ذینفعان۵- کاهش چشمگیر هزینه های مصرفی برق ، آب و گاز وهزینه نگهداری وشارژ ساختمان۶- افزایش امنیت جانی در مقابل لوازم فرسوده خانه۷- تبدیل سریع به نقدینگی

۱- استحکام و مقاومت بنا در مقابل زلزله براساس ضوابط وآیین نامه های زلزلهایران
از جمله کشورهای زلزله خیز جهان است. ۹۰ درصد خاک ایران بر روی نوار زلزله
واقع شده است، کلانشهر تهران نیز نه تنها از خطر زلزله ایمن نیست بلکه
سالهاست در انتظار زلزله ای ویرانگر با قدرت بالای ۷ ریشتر به سر می برد.
بر اساس مطالعات آماری و زلزله هایی که پیش از این در ناحیه ری و تهران ثبت
شده است با احتمال بیش از ۷۰ درصد به طور متوسط هر ۱۵۸ سال زلزله ای
ویرانگر در این ناحیه رخ داده است. آخرین زلزله در تهران ۱۷۲ سال پیش اتفاق
افتاد و بر همین اساس وقوع زلزله تهران ۱۴ سال تاخیر زمانی دارد. عامل
اصلی وقوع زلزله در تهران وجود ۱۵ گسل در این منطقه است که سه گسل در این
میان هریک به تنهایی پتانسیل ایجاد زلزله ای بیش از ۷ ریشتر را دارا
هستند.در صورت وقوع زلزله در این منطقه که علاوه بر پایتخت بودن، مرکزیت
امکانات فرهنگی، اقتصادی و همچنین دولتی را دارد و بیش از ۷ میلیون نفر در
آن سکونت دارند با فاجعه ای بزرگ مواجه خواهیم بود. خوشبختانه روی مسأله
زلزله تهران بسیار کار شده است. 
از جمله آنها به استاندارد رساندن ساخت وساز در برابر زلزله استدر نوسازی سازنده ملزم به رعایت ضوابط وآیین نامه های مربوط به طراحی ساختمان در برابر زلزله میباشد.ساختمانهایی
که سن آنها بالای بیست و پنج سال است ، در موقع ساخت ملزم به رعایت قوانین
خاصی جهت اجرای ساخت سازه مناسب نبوده اند و اگر هم قوانینی بوده
استاندارد های خوبی برای آن در نظر گرفته نشده بود و هم نظارتی مثل نظارتی
که هم اکنون رعایت می شود اعمال نمی شد.

برخی
از افرادی که مخالف تخریب و نوسازی بنای فرسوده خود می باشند اعتقاد به
این دارند که بنای مستحکمی دارند و خود از ابتدای ساخت ناظر بر عملکرد
اجرای ساختمان بوده اند و از استحکام آن مطمئن هستند ، حال اینکه می بایست
از این افراد پرسید با چه سنگ محکی استحکام ملک خود را محک زدند؟ 
طبق آیین نامه های جدید ساخت بر اساس زلزله به میزان نه ریشتر محاسبه و اجرا می شود
اجرای صحیح فونداسیون ساختمان(
شما هرچقدر سقف و ستون ساختمان را محکم ساخته باشید وقتی پی ریزی درستی
نشده باشد خواسته یا نا خواسته دچار مشکلات فراوانی خواهید شد )
در
حال یکی از ملزمات برای دریافت جواز ساخت تاییدیه مهندسی خاک می باشد که
تعیین ضریب پایداری خاک پروژه شما محاسبه می کنند . آیا شما در آن زمان این
کار را کرده اید؟ یا فونداسیون مستحکم خود را روی خاک سست بنا کرده اید؟



۲- استفاده از امکانات روز جهت رفاه آسایش خانواده در منازلآیا
در منزل خود آسانسور دارید ؟ آیا آپارتمان شما دارای سرویس بهداشتی فرنگی
می باشد ؟ آیا بوی بد چاه فاضلاب در هنگام بارندگی یا استفاده طبقات فوقانی
از فاضلاب شما را نارحت نمی کند ؟ صدای آب در لوله های فاضلاب موجب
ناراحتی شما نمی شود ؟ حشرات موذی از قبیل سوسک ، مورچه و حشرات گوناگون
شما را به ستوه نیاوردند ؟ صدای اتومبیل ها و صداهایی که از بیرون می آید
باعث اذیت خانواده شما نمی شود ؟ وقتی در طبقه بالای آپارتمان شما همسایه
شما به آرامی هم قدم بر می دارد صدای پای او را می شنوید ! آیا پریز برق
شما سیم ارت دارد؟ و هزار چیز دیگر که در آپارتمان شما وجود ندارد .
با
یک برنامه ریزی درست و با یک تصمیم عاقلانه می توانید با انتخاب سازنده
کارآمد ملک خود را ارتقا دهید و بقیه عمر خود را به راحتی سپری کنید ،شاید
هم نظر شما غیر از این باشد .
زندگی
بسیار کوتاه است و با یک چشم به هم زدن ۷۰ الی ۸۰ سال از سن آدمی می گذرد ،
پس بیاییم این چند صبا را با خیالی آسوده و با بهره گیری از امکانات روز
دنیا در آپارتمان خود بهرمند شویم و به خود و خانواده خود آسایش را به
ارمغان بیاوریم

۳- زیبای ساختمانشاید
زیبایی ونمای ساختمان در نظر شما چندان جدی نباشد اما بررسی کارشناسان
علوم اجتماعی نشان میدهد نمای زیبای ساختمان باعث بروز اعتماد به نفس و
موفقیت افراد میگردد.

۴- رشد سرمایه مالک و ذینفعانملک
کلنگی شما در واقع ملک خام است و با فروش آن در واقع شما از ارزش افزوده
یا به معنای ساده تر ، سودی که چندی بعد (پس از ساخت) شامل ملک شما می شود
را نادیده گرفته اید

از
طرفی شما قطعا بعد از فروش ملک خود قصد خرید یک آپارتمان (که چندی پیش
سازنده ای آنرا ساخته وروی آن سود قابل توجهی هم لحاظ کرده ) را دارید ، در
واقع شما ارزش افزوده یا همان سود را باید به مالک آن پرداخت کنید
همانطور
که می بینید با فروش ملک کلنگی ، شما یک بار از سود خود صرفنظر کرده اید و
یک بار هم سود ساخت را به شخص دیگری پرداخت می کنید و این رقم ها ، رقم
های بالا و غیر قابل چشم پوشی است و شاید با حقوق چندین سال یک کارمند
برابری کند.
این
دقیقا مثال صنعت نفت ایران را دارد که نفت خام قیمت پائین فروخته میشود و
بلا فاصله مبالغی روی پول حاصل از فروش می گذاریم و محصولات نفتی مثل بنزین
و مواد پلیمر را می خریم 

در
نهایت باید گفت ملکی که شما در آن زندگی می کنید به عنوان سرمایه نمی توان
روی آن حساب کرد . ولی شما می توانید با یک حرکت سنجیده این سرمایه راکد
خود را به سرمایه پویا و قابل رشد تبدیل کنید . 
چه
بسا در خیلی مواقع که مالکین با سازندگان مشارکت کرده اند روند ساخت و ساز
را ادامه دادند و آینده را برای فرزندان خود تضمین کرده . شما هم می
توانید با آشنایی نسبت به امر ساخت و ساز و با مشاوره با مهندسین متخصص و
صاحب نظران با مشارکت در ساخت زمینه سرمایه گذاری خود را در ساخت ، فراهم
نمایید 

۵- کاهش چشمگیر هزینه های مصرفی برق ، آب و گاز وهزینه نگهداری وشارژ ساختمان یکی
از دغدغه های امروزه افزایش روز افزون قیمت انرژی فسیلی ، اتمی و حتی
سولار ( آفتابی ) می باشد و به غیر از آن مصرف بی رویه آب آشامیدنی که در
تمام نقاط دنیا به سختی یافت می شود را باید در نظر بگیریم . بطور کل مصرف
ما بالاست و یکی از دلایل مهم مصرف بالا فرسوده بودن تجهیزات ساختمانی می
باشد . به عنوان مثال شما یک موتور خانه بنای قدیمی چقدر پرت حرارتی و نشت
آب دارد؟
مشعل
های جدید به مراتب کم مصرف تر از مشعل هاب قدیمی می باشند . موضوعی که
شخصا بررسی کردم پول گاز یک مجتمع ۴۰ واحده و یک ابنیه سه واحده بود که
مبلغ فیش گاز مجتمع ۴۰ واحدی ۴۸۰ هزار تومان بوده و ساختمان سه واحده ۱۶۰
هزار تومان پول گاز پرداخت نموده اند . با یک حساب سر انگشتی می توان پی
برد که چه اختلاف فاحشی بین این دو مورد وجود دارد.
پنجره
های دو جداره ، دیوارهای سفالی ، گرمایش از کف ، لوله های پلی پروپیلن ،
عایق های صوتی و حرارتی ، دوش های حمام جدید ، شیرهای روشویی جدید ، لامپ
های فوق کم مصرف LED و بسیار موارد دیگر که باعث کم کردن مصرف و پی رو آن
کم کردن هزینه های قبوض مختلفی که ماهیانه به سراغ ما می آیند.

۶- افزایش امنیت جانی در مقابل لوازم فرسوده خانهشاید
برخی از افراد در مورد موارد بالا پاسخی برای گفتن داشته باشند که با یک
باز سازی ساده می توان به آنچه که می خواهیم برسیم! در پاسخ به این افراد
می توان گفت : آیا از سیم کشی آپارتمان خود مطمئن هستید؟ آیا از لوله کشی
زیر کار خود مطمئن هستید . در مورد ایمنی سیستم گرمایش خود چقدر اطلاع
دارید؟ آیا لوستری که بالای سر شما از سقف آویخته است به درستی به سقف متصل
شده؟ و بسیار موارد دیگر که ممکن است به مرور زمان و طی سالیان سال به علت
فرسودگی ممکن است خطراتی برای شما و خانواده محترم شما داشته باشد.
آسانسور ، موتورخانه ، لوله های خروجی گازهای سمی حاصل از سوخت گاز ، نرده
بالاکن ، لوله های گاز مواردی که به علت فرسوده بودن می توانند خطر آفرین
باشند.


۷- تبدیل سریع به نقدینگی شاید ملک شما بلافاصله مشتری نداشته باشدآپارتمان های در حال احداث در هر مرحله ای از ساخت که باشد قابل انتقال ، فروش و تبدیل به نقدینگی میباشد




لازم
به ذکر است قراردادهای مشارکت در ساخت باتوجه به ارزش ، وضعیت و موقعیت
ملک از یک سو ، و از سوی دیگر ، سازنده و نوع ساخت متفاوت می باشد
مالکین
محترم برای عقد قرارداد ، تفسیر مفاد و حصول توافقات و تطبیق شرایط طرفین ،
باید از کارشناس متخصص بهره گیری نمایند وقبل از امضا به منظور کاهش ریسک
وبروز اختلافات از تمامی بندهای قرارداد آگاه شوند

يك نمونه کامل فرم مشاركت در ساخت آپارتمان 

فرم نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشاركت مدني جهت مشاركت در احداث ساختمان
اين
قرارداد بر اساس ماده ۱۰ قانون مدني مابين طرفين مشروحه در ماده يك ووفق
شرايط و توافقات مندرج در مواد ٓاتي در مشاور املاك …………. منعقد
گرديد.
ماده ۱- طرفين قرارداد
۱-
طرفهاي اول قرارداد
……………………….
……………………….
………………………..
۲-
طرفهاي دوم قرارداد
………………………………..
………………………………..
……………………………….
ماده ۲- موضوع قرارداد
موضوع
قرارداد عبارت است از مشاركت طرفين جهت تخريب ۱دستگاه ساختمان با مشخصات
مندرج در ماده ۳ و احداث يك ساختمان جديد در محل عرصه آن شامل …. طبقه به
صورت … طبقه مسكوني كه طبقه اول ….. واحده به مساحت تقريبي …. متر
مربع و ساير طبقات هر طبقه داراي ….. واحد آپارتمان به مساحت تقريبي
……. متر مربع و جمعا داراي تعداد ….. واحد مسكوني و …. طبقه مشاعات
و مشتركات …… پاركينگ و ………… انباري بر اساس نقشه هاي تاييد
شده شهرداري منطقه …… و تحت نظارت مهندس ناظر تعيين
شده از سوي طرف دوم ميباشد.
ماده ۳-آورده طرفين
۱-۳
آورده
طرف اول عبارتست از ….. دانگ از پالك ثبتي ……… فرعي از پالك اصلي
……. قطعات ……. واقع در بخش ……….. به نشاني …………….
۲-۳
آورده
طرف دوم عبارت است از آورده نقدي به ميزان مجموع هزينه هاي الزم جهت ساخت
بناي جديد به شرح ذيل كه طرف دوم متعهد ميگردد كه در مدت قرارداد آنها را
پرداخت نمايد.
الف- كليه هزينه هاي تخريب ، حمل ،
بارگيري و انتقال نخاله هاي ساختمان موجود و هزينه هاي گودبرداري ، آماده
سازي محل جهت اجراي نقشه بناي جديد و اجراي فونداسيون.
ب-
تمامي هزينه هاي محاسبات مهندسي ، نقشه كشي و هزينه هاي شهرداري مربوط به
صدور پروانه ساختمان ، هزينه هاي تراكم و جرايم ساختماني ماده ۱۰۰ ) در
صورت تخلف بدون هماهنگي و كسب موافقت طرف اول( گواهي عدم خالف ، گواهي
پايانكار ساختمان و ساير هزينه هاي مورد مطالبه
ج-
تمامي هزينه هاي مرتبط با احداث ساختمان موضوع قرارداد تحت هر عنوان از
قبيل: هزينه هاي مهندسي ، معماري ، بنايي و كارگري ، خريد . تامين مصالح
مورد نياز ، نظارت براجراي دقيق نقشه هاي اجراي از شروع فعاليتهاي تخريب
ساختمان تا اتمام كامل ساختمان جديد ) شوفاژ روشن (
د- كليه هزينه ها ي مربوط به خريد و نصب انشعاب خدمات شهري شامل : آب ، برق ، گاز ، فاضالب شهري و تلفن )بدون خريد فيش تلفن(
ه-
كليه هزينه هاي حوادث ناشي از عدم رعايت اصول ايمني براي كاركنان و
كارگران شاغل در موضوع قرارداد و همسايگان مجاور و ساختمانهاي ٓانان و
پاسخگويي به مباداي قانوني.
و- كليه هزينه هاي
مربوط به تفكيك ساختمان به منظور صدور سند مالكيت اختصاصي از اداره ثبت
اسناد و امالك مربوطه براي هر يك از واحدهاي احداثي ساختمان.
ز- كليه هزينه هاي بيمه تامين اجتماعي بيمه مسئوليت كارفرما و بيمه مسئوليت ناشي ار اجراي عمليات ساختماني.
ماده ۴- نسبت سهم الشركه و طبقات اختصاص يافته از ساختمان جديد به طرفين
طبق توافق انجام شده سهم مالكيت هر يك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد: الف- سهم الشركه طرف اول ………. درصد 
ب- سهم الشركه طرف دوم ……. درصد 
طبق توافق انجام شده سهم مشاعي هريك از طرفين از ساختمان جديد به شرح ذيل تعيين ميگردد.
الف-
طبقات …………… و تعداد ….. پاركينگ در طبقه پيلوت و ….
پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد ……. انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف
اول.
ب- طبقات ……. و تعداد …… پاركينگ در
طبقه پيلوت و ………….. پاركينگ در طبقه زيرزمين و تعداد …..
انباري در طبقه زيرزمين سهم طرف دوم.
اپارتمانها به صورت ذيل بين طرفين تقسيم ميگردد
ا.
………………………………………….. 
ب.
…………………………………………..
ج.
…………………………………………..
د.
………………………………………….. 
ه.
…………………………………………..
و
………………………………………….. 
ز.
…………………………………………..
ماده ۵- مدتهاي پيش بيني شده جهت اجراي موضوع قرارداد
۱-۵
مدت زمان اخذ پروانه ساخت ……………………
۲-۵
مدت زمان اجراي كامل پروژه و تحويل ٓاپارتمانها …………………
۳-۵
مدت زمان تعيين شده …………………
جهت اخذ پايان كار و صورت مجلس تفكيكي و تنظيم تقسيم نامه
توضيح
اينكه كل مدت زمان قرارداد با توجه به برنامه زمانبندي فوق از شروع كه با
دادن وكالت نامه كاري امكان پذير است تا تنظيم تقسيم نامه
……………..ماه مي باشد.
تبصره: كليه مدت زمانهاي فوق با توافق كتبي طرفين قابل تجديد نظر است.
ماده ۶- تعهدات طرف اول
طرف اول قرارداد متعهد مي گردد:
۱-۶
حداكثر
……… ماه بعد از امضاي قرارداد نسبت به تحويل ساختمان تخليه شده جهت
عمليات تخريب طي صورتجلسه اي به طرف دوم اقدام نمايند.
تبصره
: چنانكه هريك از مالكين آپارتمان خود را ديرتر از زمان موعد تحويل نمايد
كليه خسارات تاخير در ساخت و ساير خسارات مرتبطه به عهده ايشان ميباشد.
۲-۶
طرف
اول طي ………. پس از امضاي قرارداد در دفترخانه ……… حاضر و نسبت
به اعطاي يك وكالت كاري تام الاختيار جهت انجام امور اداري در مراجع ذيربط
) شهرداري ، دارايي ، اداره ثبت و …….( به نام طرف دوم اقدام نموده و
اسناد مالكيت ملك را نيز با تنظيم رسيد در اختيار طرف دوم قرار دهد.
۳-۶
انتقال
رسمي ….. دانگ از زمين محل احداث ساختمان به طرف دوم پس از يك هفته از
واريز فيشهاي شهرداري و اخذ جواز ساخت انتقال …… دانگ باقيمانده از سهم
طرف دوم همزمان با تحويل آپارتمانهاي نوساز.
۴-۶
كليه بدهي هاي قانوني ملك مانند شهرداري ، دارايي و غيره را تا زمان امضاي قرارداد پرداخت نمايد.
۵-۶
حقوق قانوني اين قرارداد را به غير واگذار ننمايد و هرگونه واگذاري در اين خصوص فاقد اعتبار قانوني ميباشد
۶-۶
طرف
اول در طول زمان اجراي قرارداد حق بازديد از پيشرفت روند ساخت و ساز را
دارد اما هيچگونه دخالت در امور اجرايي را نداشته و هرگونه ايراد را
ميبايست از طريق ………………….. كه نماينده طرف اول است به طرف
دوم ابالغ نمايد. ) نماينده معرفي شده از سوي طرف اول مورد قبول طرف دوم
ميباشد.(
شايان ذكر است هرگونه توافق با طرف دوم
با امضاي ……………….. )نماينده طرف اول( داراي اعتبار بوده و به
منزله امضاي طرف اول ميباشد و حق هرگونه اعتراض بعدي از طرف اول ساقط
ميباشد. )بديهي است كه نماينده طرف اول تاييديه طرفهاي اول را در مورد
توافقات قبال اخذ نموده است.(
ماده ۷- تعهدات طرف دوم
طرف دوم متعهد ميگردد
۱-۷
نسبت به انجام تعهدات قراردادي خود در مواعد تعيين شده در ماده ۴ اقدام نمايد.
۲-۷
نسبت به بيمه كردن كارگران و كليه كاركنان شاغل در پروژه احداث ساختمان در قبال حوادث كارگاهي اقدام نمايد.
۳-۷
كليه
خسارات احتمالي ناشي از كار از جمله خسارت . آسيب به امالك مجاور و
مطالبات تامين اجتماعي و هرگونه خسارت پيش بيني نشده ديگر را پرداخت كند و
هيچ گونه مسئوليتي مالي يا جاني متوجه طرف اول نخواهد بود.
۴-۷
ساخ

۱۱۱ نکته در مشارکت در ساخت


۱۱۱ نکته در مشارکت در ساخت

 

مالکین محترم بهتر است بدانید





۵۸-    در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی بصورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان  در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود 


۵۷-    میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک ، هزینه های ساخت وقدرالسهم مالکین  دارد


۵۶-     بنگاه های سنتی املاک (یک مغازه با چند مشاور فروش واجاره) قابلیت لازم برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند


۵۵-      میزان
خوشنامی واعتبار یک سازنده  در بلاعوض موثراست ، هرچه سازنده دارای اعتبار
بالاتری باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است


۵۴-      قراردادهایی
که دارای چند مالک میباشد  جهت جلوگیری از تخظی یکی از مالکین و ضایع شدن
حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که
هر یک به تنهایی ضامن انجام  کل تعهدات همه مالکین باشد (
قرارداد تضامنی)


۵۳-       بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده.


۵۲-       قراردادهایی
که دارای چند سازنده میباشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری
تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام  کل تعهدات همه سازنده ها باشد (
قرارداد تضامنی)

۵۱-       بررسی هر پیشنهاد ، از طرف هر شخص را به، مشاور خود(کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید


۵۰-       غیر از جلسات تعیین شده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید


۴۹-       با فکرو دید مثبت وهدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید


۴۸-       در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهار نظر نکنید ، شاید به ضرر شما تمام شود


۴۷-       به هیچ عنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید


۴۶-       در ارتباط با ظرفیت ساخت  ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید


۴۵-       هر درخواست ویا انتظاری دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید


۴۴- 
     اجازه ندهید افراد سود جو با اعداد وارقام بالا ونامعقول شما را
وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما ونها یتا عدم انجام قراردادی قابل
اطمینان و آسایش فکری شما میشود.


۴۳-       خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین ، قطعا قرارداد را به بن بست میرساند


۴۲-       وکیل حقوقی شما نمی تواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد


۴۱-       بلاعوض ملاک ارزیابی سازنده نیست


۴۰-       جرايم ساختماني ماده ۱۰۰ (در صورت تخلف بدون هماهنگي و كسب موافقت مالک) برعهده سازنده میباشد


۳۹-       مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد می باشد


۳۸-       مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد


۳۷ –       تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی وبا امضا طرفین باشد


۳۶ –       تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد


۳۵ –       هر تغییری در جدول زمان بتدی با توافق طرفین و بصورت کتبی انجام گردد


۳۴ –       از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت های سازنده (اشخاص حقوقی) حتی الامکان بپرهیزید.


۳۳ –       نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت سازنده  باشد


۳۲ –       از توانایی مالی شریک سازنده کاملا اطمینان حاصل نمایید.


۳۱ –      
هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده
ندهید مگر با نظر وصلاحدید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت وبا شرایط محکم
ونافذ


۳۰ –        از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید اجتناب نمایید


۲۹ –        کارنامه کاری شریک سازنده را کاملا بررسی نمایید. 


۲۸ –       
اگر فعالیت های سازنده محدود به منطقه ای خاص بوده اکنون منطقه فعالیتش را
تغییر داده است دراین تغییر منطقه حتما دلیلی وجود دارد پس موشکافانه و با
آگاهی کامل پیش بروید


۲۷ –         پایبندی شریک سازنده به معیارهای اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید.


۲۶ –         بهتر است فردی دارای صلاحیت ، بعنواننماینده مالک  انتخاب شود


۲۵ –         پروژه هایی  سازنده  که عمر بیشتری داشته  ، کاستی های خود را به روشنی نمایش می دهند. از آنها بازدید نمایید ودر فرصتی مناسب حتی از افراد ساکن در ساختمان های که قبلا توسط سازنده ساخته شده درصد رضایت آنها را از بنا  جویا شوید


۲۴ –      با
سرزدن به پروژه هایی که شریک سازنده در حال ساخت  دارد سعی کنید از نحوه
کار وی اطلاع کافی کسب کنید.  به تاسیسات ساختمان، فضاهای داخلی و نمای
ساختمان خوب توجه کنید.


۲۳ –       از امضای قرار دادهایی که سازنده از جزییات پرهیز می نمایند خودداری نمایید


۲۲ –       وجه پرداختی به مالک جهت تامین مسکن در مدت ساخت و ساز مشخص شود به عنوان یکی ازضمانت های اجرایی قرارداد لحاظ شود


۲۱ –       سازنده برای هر فعالیت واقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد


۲۰ –       زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندی یافته باشید


۱۹-        تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است


۱۸-        تعیین قدرالسهم شرکاء  بسته به نوع ساخت وسازنده متفاوت و متغیر است 


۱۷-        تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به نوع سند ، محله ، گذر و … بسیار متفاوت ومتغیر است.


۱۶-        اساس مشارکت در ساخت،  مبتـنی بر تجربه، خوش نامی ، توانایی مالی و فنی، وفاداری به پیمان و قرارداد ، دانش وتخصص  سازنده است.


۱۵-         در اکثر قراردادها چکهای صادره توسط سازنده نمی تواند صرفا به عنوان تضمین قرار داد باشد  این چک ها جنبه حقوقی دارد


۱۴-           توصیه شود به جای طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد (بلاعوض ، Over) به یک قرارداد کاملا اصولی ودقیق فکر نموده وبا سازنده خوش نام ،معتبر و پرتجربه شریک شود.


۱۳-         به جای فسخ  قراردادمشارکت
در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ  قرارداد ،پس از شروع
عملیات تخریب  ویا گود برداری  تقریبا غیر ممکن است


۱۲-         در انتخاب نقشه معماری  و طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید


۱۱-         مبنای تعیین میزان قدرالسهم  برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و… می باشد.


۱۰-         با
توجه به اینکه مشخصات چک وبابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چک ها فاقد
ضمانت اجرای کیفری است وصرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن امکان پذیر
است


۹-         قبل از انجام قرارداد اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی ویا توافقی اقدام کنید


۸-         در
بحث داوری ، رای داور بر خلاف رای دادگاه  مبنی بر محکومیت،قابل اعمال
ماده ۲ قانون محکومیتهای مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون
مذکور) نخواهد بود
.


۷-        برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند


۶-        در تعیین میزان خسارات نباید افراط و تفریط شود.


۵-         تمامي هزينه هاي محاسبات مهندسي ، نقشه كشي و هزينه هاي شهرداري مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزينه هاي تراكم بر عهده سازنده است 


۴-        به نمونه قرارداد های مشارکت  در ساخت (خام) اطمینان نکنید 


۳-         قبل از اقدام به هر گونه قرار داد  حتما  یک  کارشناس مشارکت در ساخت برای مذاکرات و عقد  قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید


۲-         تعیین وایجاد شرایط قرارداد ، فنی ونیاز به تخصص دارد واز توان مالکین خارج است


۱-         جهت جلوگیری از بروز اختلافات  لاینحل ازهر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید  سازنده
ها  قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی
بتوانند از بار مسوولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند


    ویدیو : نمونه قرارداد مشاركت در ساخت بناي تجاري
این مطلب را به اشتراک بگذارید :

a b